SELBSTSTÄNDIGE
Ohne Arbeitsvertrag zählt, was Sie schon geleistet haben
Beim Angestellten beantwortet ein unbefristeter Vertrag die Frage, ob die Rate über zwanzig Jahre kommt. Das Vertrauen stammt dabei nicht von ihm selbst, sondern von der Bonität seines Arbeitgebers.
Bei Ihnen fällt diese Krücke weg. An ihre Stelle treten Ihre Zahlen aus der Vergangenheit und der Trend, den sie beschreiben. Das ist keine Schlechterstellung — Sie haben den Nachweis selbst in der Hand. Sie müssen ihn nur vorlegen können.
Stand dieser Seite: 14.09.2026. Die Angaben beschreiben die marktübliche Praxis; jedes Institut legt seine Vorgaben selbst fest und veröffentlicht sie nicht. Steuerliche Fragen zu Gewinnermittlung, Abschreibungen oder Gesellschaftsanteilen gehören zur Steuerberatung, gesellschaftsrechtliche zum Anwalt. Ich rechne die Finanzierung.
DIE ANDERE GRUNDLAGE
Was die Bank stattdessen ansieht
Jede Kreditwürdigkeitsprüfung beantwortet dieselbe Frage: Kommt die Rate verlässlich, und zwar auch im achten und im fünfzehnten Jahr. Beim Angestellten steht dafür der Arbeitsvertrag ein — genauer gesagt der Arbeitgeber, dessen Bonität der Kunde weder beeinflusst noch kennt.
Bei Ihnen gibt es dieses Dokument nicht. Geprüft wird deshalb, was Sie tatsächlich erwirtschaftet haben: zwei bis drei Geschäftsjahre, der Verlauf dazwischen und die Frage, wohin die Linie zeigt.
Zwei Punkte daraus sind wichtiger, als sie klingen. Erstens zählt der Trend oft mehr als die absolute Höhe: Ein Betrieb, der von 60.000 auf 75.000 wächst, wird anders gelesen als einer, der von 90.000 auf 75.000 fällt — bei identischem letzten Jahr. Zweitens wird ein fallender Verlauf fast überall stärker gewichtet als ein steigender.
Wer drei stabile Jahre vorlegt, hat damit einen belastbareren Nachweis als ein Angestellter in der Probezeit. Nur verlangt niemand von ihm, ihn zu erbringen.
DIE EINSTUFUNG
Ab wann gelten Sie überhaupt als selbstständig?
Bei Einzelunternehmern und Freiberuflern ist die Frage einfach. Bei Gesellschaftern mit Geschäftsführervertrag nicht — und dort werden regelmäßig zwei Schwellen verwechselt, die nichts miteinander zu tun haben.
Einzelunternehmer und Freiberufler
Eindeutig selbstständig. Geprüft werden Einnahmen‒Überschuss‒Rechnung oder Bilanz, Steuerbescheide und die laufende Entwicklung. Bei Kammerberufen kommt die Mitgliedsbescheinigung dazu.
Für den Finanzierungspartner: ab 25 Prozent
Ein angestellter Geschäftsführer mit Beteiligung bekommt eine Gehaltsabrechnung wie jeder andere. Die meisten Häuser bewerten ihn ab einem Anteil von 25 Prozent trotzdem als Selbstständigen — unabhängig vom Anstellungsvertrag. Maßgeblich ist die Beteiligung, nicht das Papier. Einzelne Häuser setzen die Grenze anders.
Für die Sozialversicherung: bei 50 Prozent
Wer mindestens die Hälfte am Stammkapital hält, gilt dort als selbstständig. Darunter nur, wenn im Gesellschaftsvertrag eine umfassende Sperrminorität verankert ist, die die gesamte Unternehmenstätigkeit erfasst. Eine Sperrminorität allein für Satzungsänderungen genügt nicht.
Was daraus folgt
Ob Sie Sozialversicherungsbeiträge zahlen, sagt nichts darüber aus, wie ein Finanzierungspartner Sie einordnet. Man kann sozialversicherungspflichtig angestellt sein und bei der Bank trotzdem nach Bilanzen geprüft werden. Wer das vorher weiß, geht mit den richtigen Unterlagen ins Gespräch statt mit drei Gehaltsabrechnungen.
Die sozialversicherungsrechtliche Einordnung selbst ist keine Finanzierungsfrage. Dafür sind Steuerberatung und Anwalt zuständig — ich sage Ihnen nur, was sie für Ihre Finanzierung bedeutet.
DER HÄUFIGSTE FALL AUS DER PRAXIS
Wenn die Selbstständigkeit gar nicht geprüft werden muss
In vielen Haushalten ist nur einer der beiden selbstst ändig, oder die Tätigkeit läuft nebenher neben einer Anstellung. Dann stellt sich vor allen Unterlagenfragen eine andere: Muss die Selbstständigkeit für diese Finanzierung überhaupt herangezogen werden?
Häufiger als gedacht lautet die Antwort nein. Und das ist der Grund, warum ich in dieser Konstellation oft weiterkomme als erwartet.
Der angestellte Partner trägt allein
Reicht das Einkommen des angestellten Partners in der Haushaltsrechnung aus, um Rate und Lebenshaltung zu tragen, lassen manche Häuser die selbstständige Tätigkeit außen vor. Geprüft wird dann das, was ohnehin trägt.
Das ist vor allem dort ein Weg, wo die Selbstständigkeit noch jung ist und die zwei abgeschlossenen Jahre fehlen. Statt an der fehlenden Historie zu scheitern, wird die Finanzierung auf der Grundlage gerechnet, die vollständig da ist.
Der Haken: Es gilt nicht automatisch. Manche Häuser verlangen die Unterlagen trotzdem. Und Verluste aus der Tätigkeit können in die Rechnung einfließen, auch wenn die Gewinne es nicht tun — ausgeblendet wird also nicht in beide Richtungen gleich.
Nebengewerbe neben der Anstellung
Wer hauptberuflich angestellt ist und nebenher ein Gewerbe betreibt, wird häufig wie ein Angestellter geprüft — vorausgesetzt, das Nebeneinkommen fällt gegenüber dem Gehalt nicht ins Gewicht. Das Gehalt trägt, die Nebentätigkeit ist Beiwerk.
Der Vorteil liegt nicht nur im Papierkram: Sie werden nach Gehaltsabrechnungen beurteilt, nicht nach Jahresabschlüssen — und damit nach demselben Maßstab wie jeder andere Angestellte.
Der Haken: Je größer der Anteil am Gesamteinkommen, desto eher kippt die Einstufung. Und betriebliche Verbindlichkeiten aus der Nebentätigkeit — Leasing, Kontokorrent, Investitionsdarlehen — zählen in der Haushaltsrechnung mit, auch wenn der Gewinn ausgeblendet wird.
Ein Punkt, bei dem ich deutlich sein muss: Ausblenden heißt nicht verschweigen. Die Tätigkeit wird angegeben — das Haus entscheidet, ob es sie in die Kreditwürdigkeitsprüfung einbezieht. Unvollständige Angaben sind kein Weg: Sie fallen spätestens bei den Kontoauszügen auf und kosten die Zusage, und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag womöglich schon unterschrieben ist.
Ob ein Haus so rechnet, ist wieder eine dieser Vorgaben, die niemand veröffentlicht. Die Antworten reichen von „lassen wir außen vor" bis „wir brauchen trotzdem beide Abschlüsse". Genau deshalb lohnt der Vergleich in dieser Konstellation besonders — hier entscheidet er nicht über den Zins, sondern darüber, ob überhaupt etwas geht.
Wenn Sie sich hier wiedererkennen: Das lässt sich in zehn Minuten am Telefon klären. Sagen Sie mir, wer von Ihnen beiden was verdient — ich sage Ihnen, ob Ihre Selbstständigkeit für diese Finanzierung überhaupt eine Rolle spielt.
DIE UNTERLAGEN
Was Sie zusammenstellen sollten
Fast alle Häuser wollen Zahlen über drei Jahre sehen: zwei vollständig abgeschlossene Geschäftsjahre und das laufende Jahr. Die abgeschlossenen Jahre kommen als Jahresabschluss, das laufende als betriebswirtschaftliche Auswertung. Fehlt eines dieser drei, fehlt die Grundlage — nicht die Bereitschaft.
Der häufigste Grund für Verzögerungen ist deshalb nicht eine schwache Zahl, sondern eine fehlende Unterlage. Nachforderungen kosten Wochen — und in einer Kaufphase, in der ein Objekt in vierzehn Tagen weg sein kann, entscheidet genau das.
01
Aktuelle BWA mit Summen‑ und Saldenliste
Das dritte Jahr — das laufende. Der letzte Jahresabschluss kann bis zu anderthalb Jahre zurückliegen; die betriebswirtschaftliche Auswertung schließt die Lücke zwischen dem letzten geprüften Jahr und heute. Ohne sie bewertet das Haus Sie auf einem Stand, den es selbst für veraltet hält.
Die Summen‒ und Saldenliste gehört dazu, weil sie zeigt, wie die Zahlen der BWA zustande kommen.
02
Jahresabschlüsse der letzten beiden Jahre
Die beiden vollständig abgeschlossenen Jahre: Bilanz und Gewinn‒ und Verlustrechnung, bei Freiberuflern die Einnahmen‒Überschuss‒Rechnung — vom Steuerberater erstellt und unterschrieben. Beide Jahre, nicht nur das bessere. Fehlt das ältere, fällt die Vergleichsgrundlage weg, und mit ihr der Trend, den das Haus eigentlich sehen will.
03
Die letzten beiden Einkommensteuerbescheide samt Erklärung
Beides zusammen, nicht nur der Bescheid. Der Bescheid zeigt das zu versteuernde Einkommen — die Erklärung zeigt, wie es zustande kam. Erst daraus wird erkennbar, welche Positionen den Gewinn gedrückt haben und ob sie einmalig waren.
04
Bei Gesellschaften zusätzlich
Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug. Daraus liest das Haus Ihren Anteil ab — und damit, ob Sie nach Gehaltsabrechnung oder nach Bilanz geprüft werden. Bei Geschäftsführergehalt kommen die üblichen Abrechnungen dazu.
Zwei Hinweise aus der Praxis. Wenn ein Jahr aus der Reihe fällt — eine größere Investition, ein Ausfall, ein Sondereffekt — schreiben Sie es dazu. Ohne Erläuterung liest das Haus nur die Zahl. Ein kurzer Begleittext wirkt an dieser Stelle mehr als jede spätere Nachverhandlung.
Und denken Sie an betriebliche Verbindlichkeiten: Leasingraten, Kontokorrent und Investitionsdarlehen tauchen in der Haushaltsrechnung auf, auch wenn sie betrieblich veranlasst sind. Wer sie nicht auf dem Schirm hat, wundert sich über das Ergebnis.
DER KERN
Derselbe Abschluss, zwei verschiedene Ergebnisse
Bei Angestellten liegen die Antworten der Häuser eng beieinander. Bei Selbstständigen gehen sie weiter auseinander als in jeder anderen Konstellation — und der Grund liegt in Vorgaben, die kein Institut veröffentlicht.
Über wie viele Jahre wird gemittelt, zwei oder drei? Wird gewichtet, und wenn ja, wie stark zählt das jüngste Jahr? Werden Abschreibungen dem Gewinn wieder zugerechnet — bei einem anlagenintensiven Betrieb macht das einen erheblichen Unterschied? Ab welchem Gesellschaftsanteil wird nach Bilanz geprüft? Wie werden Privatentnahmen behandelt?
Jedes Haus beantwortet das anders. Die Folge ist keine Abweichung um Nachkommastellen, sondern ein Unterschied, der zwischen Absage und Zusage liegen kann — bei identischen Unterlagen.
Deshalb zahlt sich der Vergleich hier stärker aus als bei einer geradlinigen Finanzierung. Nicht, weil irgendwo ein Zehntelprozent lockt, sondern weil es darum geht, die drei bis fünf Häuser zu finden, die Ihr Profil überhaupt lesen können. Ich habe Zugang zu 650+ Finanzierungspartnern und weiß, welche das sind.
WAS DAS KONKRET HEISST
Ein Betrieb, vier Häuser, vier verschiedene Einkommen
Ein Handwerksbetrieb legt zwei Abschlüsse und die laufende BWA vor: 52.000 Euro im vorletzten Jahr, 71.000 im letzten, hochgerechnet 76.000 im laufenden. Ein steigender Verlauf, sauber belegt, keine Besonderheiten.
Was daraus als anrechenbares Einkommen wird, entscheidet jedes Haus nach eigener Vorgabe:
Haus A – Durchschnitt aus zwei Jahren
52.000 und 71.000, gemittelt: 61.500 Euro. Die konservativste und zugleich verbreitetste Variante. Der Aufwärtstrend wird dabei vollständig weggerechnet.
Haus B – jüngstes Jahr doppelt gewichtet
Das letzte Jahr zählt doppelt: 64.700 Euro. Ein Kompromiss zwischen Vorsicht und Aktualität.
Haus C – drei Jahre einschließlich der BWA
52.000, 71.000 und 76.000 gemittelt: 66.300 Euro. Das laufende Jahr zählt mit, was bei steigendem Verlauf hilft — und bei fallendem schadet.
Haus D – letztes Jahr bei stabilem Aufwärtstrend
Nur das letzte abgeschlossene Jahr: 71.000 Euro. Diese Vorgabe haben wenige Häuser, und sie greift nur, wenn der Verlauf sie trägt.
Zwischen Haus A und Haus D liegen 9.500 Euro im Jahr — rund 790 Euro im Monat, die in der Haushaltsrechnung zur Verfügung stehen oder eben nicht. Bei identischen Unterlagen, demselben Betrieb, derselben Woche.
Diese Vorgaben stehen in keinem Vergleichsportal und auf keiner Bankseite. Man kennt sie, weil man regelmäßig mit diesen Häusern arbeitet — oder man kennt sie nicht. Wer selbst anfragt, erfährt am Ende eine Zahl und nicht, dass es vier gibt.
Beispielhafte Darstellung zur Veranschaulichung der Rechenwege. Die Vorgaben unterscheiden sich von Haus zu Haus und ändern sich; die genannten Zahlen sind keine Zusage.
VORBEREITUNG
Vier Dinge, die Ihre Position verbessern
Keine Tricks, sondern Vorbereitung. Drei davon kosten nur Zeit, eine kostet Geld.
Auf das Geschäftsjahr achten
Zwischen Januar und etwa Mai liegt der Abschluss des Vorjahres oft noch nicht vor. Wer in dieser Phase anfragt, wird auf Basis des vorletzten Jahres beurteilt. Zeigt Ihr Trend nach oben, lohnt es sich zu warten. Zeigt er nach unten, ist der frühe Zeitpunkt der bessere. Diese Überlegung stellt sonst niemand an.
Vollständig statt schnell einreichen
Eine Anfrage mit fehlenden Unterlagen ist schlechter als eine, die zwei Wochen später vollständig kommt. Nachforderungen verzögern nicht nur, sie prägen auch den Eindruck. Lieber einmal sauber zusammenstellen.
Mehr Eigenkapital einplanen
Bei Selbstständigen erwarten die Häuser in der Regel mehr als bei Angestellten, weil ein niedrigerer Beleihungsauslauf das Risiko senkt. Welcher Betrag das in Ihrem Fall heißt, ergibt sich aus der Budgetrechnung — nicht aus einer Faustregel.
Ausreißer erklären, bevor gefragt wird
Ein schwaches Jahr ist kein Ausschlussgrund, ein unerklärtes schwaches Jahr schon eher. Wer die Ursache benennt und zeigt, dass sie vorbei ist, nimmt der Zahl ihre Wirkung. Ihr Steuerberater kann das in wenigen Sätzen belegen.
ZWEI SONDERFÄLLE
Wo Selbstständige besser und wo sie schlechter stehen
Im Alter oft leichter als Angestellte
Bei Angestellten rechnen die Häuser mit einem Einkommensbruch zum Renteneintritt. Läuft das Darlehen darüber hinaus, wird ab diesem Zeitpunkt mit der voraussichtlichen Rente kalkuliert, und die Tragfähigkeit fällt — oft deutlich.
Bei Selbstständigen gibt es diesen Stichtag nicht. Ein Meister mit achtundfünfzig, der seinen Betrieb weiterführt oder geordnet übergibt, hat kein Datum, an dem sein Einkommen planmäßig einbricht. Nach meiner Erfahrung lassen manche Häuser deshalb längere Laufzeiten zu als bei einem gleichaltrigen Angestellten.
Kein Automatismus: Andere Häuser rechnen auch bei Selbstständigen mit einem kalkulatorischen Ruhestand oder wollen einen Plan für die Zeit danach sehen — Übergabe, Verkauf, Altersvorsorge. Auch hier gehen die Antworten auseinander.
Am Anfang der Selbstständigkeit sehr schwierig
Das ist der Punkt, bei dem ich die meisten Gespräche mit einer Enttäuschung beenden muss, und ich sage es deshalb lieber hier als später am Telefon: Wer sich gerade selbstständig gemacht hat oder es in den nächsten Monaten vorhat, bekommt in aller Regel keine Baufinanzierung.
Der Grund ist kein Misstrauen, sondern das Fehlen der Grundlage. Ohne zwei abgeschlossene Geschäftsjahre gibt es nichts zu prüfen — und eine Planrechnung ersetzt bei keinem Haus einen Jahresabschluss, so gut sie auch sein mag.
Es gibt einen Weg, der in der Praxis am häufigsten trägt: ein Partner in unbefristeter Anstellung, dessen Einkommen die Finanzierung allein stemmt. Dann kann die junge Selbstständigkeit außen vor bleiben — wie weiter oben beschrieben. Daneben helfen deutlich mehr Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten. Die Zahl der Häuser, die mitgehen, bleibt trotzdem klein.
Ein Hinweis, der wirklich hilft: Wenn der Wechsel in die Selbstständigkeit noch bevorsteht und ein Immobilienkauf ansteht, ist die Reihenfolge entscheidend. Solange Sie angestellt sind, ist die Finanzierung machbar. Danach nicht mehr, für die nächsten zwei bis drei Jahre. Wer beides plant, sollte das früh miteinander besprechen — nicht hinterher.
SO LÄUFT ES AB
Vier Schritte, und Sie wissen, woran Sie sind
Das Erstgespräch verpflichtet zu nichts und kostet nichts. Es ist auch kein Verkaufstermin — am Ende wissen Sie entweder, wie es geht, oder dass es im Moment nicht geht. Beides ist eine brauchbare Antwort.
01
Erstgespräch, etwa dreißig Minuten
Sie schildern Ihre Situation: Rechtsform, wie lange, wie sich die Zahlen entwickelt haben, wer im Haushalt noch verdient. Ich sage Ihnen, ob und in welchem Rahmen etwas geht — und welche Unterlagen Sie brauchen. Telefonisch, per Video oder bei Ihnen im Betrieb, auch abends.
02
Unterlagen einmal, nicht fünfmal
Sie reichen Abschlüsse, BWA und Bescheide einmal ein. Ich bereite sie so auf, wie das jeweilige Haus sie erwartet, und formuliere die Erläuterungen zu Ausreißern, bevor jemand danach fragt.
03
Vorauswahl statt Rundruf
Ich frage nicht 650 Häuser, sondern die, deren Vorgaben zu Ihrem Profil passen. Das läuft über Konditionsanfragen, die sich auf Ihre Bewertung nicht auswirken. Sie bekommen die Ergebnisse nebeneinander, mit dem Unterschied erklärt — nicht nur den Zinssatz.
04
Begleitung bis zur Auszahlung
Nach der Entscheidung übernehme ich den Schriftverkehr mit dem Haus, die Nachforderungen und die Abstimmung mit Notar und Verkäufer. Sie sprechen von der ersten Frage bis zur Auszahlung mit derselben Person.
WER DAS HIER SCHREIBT
Andreas Welker
Ich berate seit sieben Jahren zur Baufinanzierung, arbeite allein und bin an kein Institut gebunden. Im Großraum Stuttgart heißt das: Ein erheblicher Teil meiner Kunden ist selbstständig — Handwerksbetriebe, Ingenieurbüros, Freiberufler, inhabergeführte Zulieferer.
Was ich mache, ist Ihre Zahlen so aufzubereiten, dass die Häuser sie richtig lesen, und dann diejenigen anzusprechen, bei denen Ihr Profil eine Chance hat. Was ich nicht mache: Gewinne ermitteln, Abschreibungen bewerten oder Gesellschaftsverträge prüfen. Dafür gibt es Steuerberatung und Anwalt — und ich sage Ihnen, wann Sie dorthin gehören.
Die Beratung findet bei Ihnen statt, im Betrieb, per Video oder telefonisch. Auch abends und am Wochenende, weil die wenigsten Selbstständigen mittags Zeit haben.
Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO, erteilt am 09.07.2019 durch die IHK Karlsruhe · Vermittlerregister der DIHK, Registrierungsnummer D‒W‒138‒A3JR‒34 · 7 Jahre Erfahrung · 650+ Finanzierungspartner · 100+ zufriedene Kunden
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen von Selbstständigen
Wie lange muss ich selbstständig sein, damit eine Finanzierung möglich ist?
Ich bin angestellter Geschäftsführer meiner eigenen GmbH — gelte ich als Selbstständiger?
Zahle ich als Selbstständiger höhere Zinsen?
Mein letztes Jahr war schwach. Ist die Finanzierung damit erledigt?
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Selbstständiger?
Mein Partner ist angestellt, ich selbstständig. Zählt meine Tätigkeit überhaupt?
Kann ich Geld aus dem Betrieb als Eigenkapital einsetzen?
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Nach dreißig Minuten wissen Sie drei Dinge: in welchem Rahmen Sie planen können, welche Unterlagen dafür nötig sind und welche Häuser für Ihr Profil überhaupt in Frage kommen. Wenn es im Moment nicht trägt, sage ich Ihnen das ebenso deutlich — und wann es soweit ist.
Das Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Auch abends und am Wochenende, weil die wenigsten Selbstständigen mittags Zeit haben.
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
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