BUDGETANALYSE

Was Sie sich leisten können, entscheidet sich vor der Immobilie

Die meisten fangen beim Kaufpreis an. Die Bank fängt beim Haushalt an ‒ und das ist keine Marotte, sondern gesetzlich so vorgesehen. Ihr Budget ergibt sich daraus, was nach allen laufenden Kosten monatlich wirklich übrig bleibt und wie viele Jahre für die Rückzahlung zur Verfügung stehen. Beides steht in keinem Exposé.

Budget berechnen lassen Zur Baufinanzierung

Stand dieser Seite: 30.08.2026. Die Angaben geben die Rechtslage und die marktüblichen Werte zum genannten Datum wieder. Wie einzelne Institute rechnen, unterscheidet sich erheblich und wird nicht offengelegt. Eine Budgetberechnung ist eine Orientierung und keine Finanzierungszusage. Die Angaben ersetzen weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im Einzelfall.

WORUM ES GEHT

Der Kaufpreis ist das Ergebnis, nicht der Ausgangspunkt

Die übliche Reihenfolge lautet: Objekt finden, Preis sehen, ausrechnen ob es reicht. Sie führt regelmäßig zu Enttäuschungen, weil sie an der falschen Stelle beginnt.

Kreditinstitute prüfen bei einer Immobilienfinanzierung, ob Sie Ihren Verpflichtungen voraussichtlich nachkommen können. Sie dürfen sich dabei ausdrücklich nicht in erster Linie darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder dass ihr Wert steigen wird. Der Gesetzgeber hat das nach der Finanzkrise so festgelegt. Was zählt, ist Ihr Haushalt.

Daraus folgt eine andere Reihenfolge: erst das Budget, dann die Suche. Wer sie einhält, sucht in einem Preisband, das trägt ‒ und kann reagieren, wenn ein passendes Objekt auftaucht, statt erst zu rechnen.

Zwei Personen sitzen an einem Esstisch und besprechen Unterlagen.

DIE VERBREITETSTE ZAHL

35 bis 40 Prozent ‒ was die Regel taugt und wo sie bricht

Kaum eine Zahl wird beim Thema Baufinanzierung so oft genannt: Die monatliche Rate solle 35 bis höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Als erste Orientierung im Kopf ist das brauchbar. Als Entscheidungsgrundlage ist es zu grob — aus drei Gründen.

Die Regel meint die Rate, nicht die Belastung

Die 35 Prozent beziehen sich auf die Darlehensrate aus Zins und Tilgung. Dazu kommen Betriebs‑ und Heizkosten, Rücklage für Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen. Wer die Rate mit der monatlichen Belastung verwechselt, rechnet sich systematisch zu reich. Das ist der häufigste Fehler auf dieser Seite und der Grund, warum Finanzierungen später eng werden.

Banken rechnen nicht mit Prozenten, sondern mit Beträgen

Institute stellen eine Haushaltsrechnung auf: tatsächliche Einnahmen gegen Pauschalen für die Lebenshaltung je Person, bestehende Verpflichtungen und die Bewirtschaftungskosten des Objekts. Übrig bleiben soll ein Betrag, aus dem die Rate getragen werden kann. Welche Pauschalen dabei angesetzt werden, legt jedes Institut selbst fest — und die Unterschiede sind erheblich.

Eine Prozentzahl kennt Ihr Einkommensniveau nicht

Bei einem niedrigen Einkommen sind 35 Prozent häufig schon zu viel, weil der absolute Rest zum Leben nicht reicht. Bei einem hohen Einkommen können 45 Prozent gut tragbar sein, weil auch nach der Rate genug übrig bleibt. Dieselbe Prozentzahl bedeutet also nicht dieselbe Sicherheit. Was zählt, ist der Betrag, der bleibt.

Die Regel ist als Kopfrechnung nützlich, um eine Größenordnung zu haben. Für die Entscheidung, wie hoch Ihr Budget wirklich ist, taugt sie nicht.

SO RECHNET DIE BANK

Die Haushaltsrechnung - und warum zwei Banken zu zwei Ergebnissen kommen

Jedes Institut stellt vor der Zusage eine Haushaltsrechnung auf. Der Aufbau ist überall gleich: nachhaltige Einnahmen auf der einen Seite, feste Ausgaben und Pauschalen auf der anderen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, aus dem die Rate bedient werden soll.

Gleich ist allerdings nur der Aufbau. Die Werte, die eingesetzt werden, unterscheiden sich von Institut zu Institut deutlich — bei den Lebenshaltungspauschalen ebenso wie bei der Frage, welche Einkommensbestandteile überhaupt zählen. Diese Werte werden nicht veröffentlicht; sie gehören zum Geschäftsgeheimnis der Institute.

Für Sie hat das eine unmittelbare Folge: Dieselbe Familie mit demselben Einkommen bekommt bei verschiedenen Banken verschiedene Budgets genannt. Nicht weil eine sich irrt, sondern weil sie unterschiedlich vorsichtig kalkulieren. Genau deshalb ist der Vergleich hier kein Zinsthema, sondern ein Budgetthema.

Was regelmäßig strittig ist

Nicht jeder Euro, der auf Ihrem Konto eingeht, wird als Einkommen gewertet. Bei manchen Positionen sind sich die Institute uneins: Kindergeld, Elterngeld, Überstunden, Prämien und Tantiemen, variable Vergütungsbestandteile, Einnahmen aus Vermietung. Für Mieteinnahmen ist immerhin vorgegeben, dass sie nur zählen, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind ‒ künftige, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor.

Bei allem anderen entscheidet die Hauspolitik. Welches Institut Ihre Situation günstiger bewertet, lässt sich nicht erraten, sondern nur vergleichen. Das ist der Teil, den ich übernehme.

DIE ZWEITE RATE

Was neben dem Darlehen jeden Monat anfällt

Die vier folgenden Positionen tauchen in keiner Faustregel auf. Sie fallen trotzdem an, sie fallen dauerhaft an, und sie steigen tendenziell. Wer sie in der Budgetplanung vergisst, plant eine Finanzierung, die auf dem Papier trägt und im Alltag drückt.

Betriebs‑ und Heizkosten

Heizung, Wasser, Abwasser, Müll, Schornsteinfeger, Allgemeinstrom. Bei einer Eigentumswohnung im Hausgeld enthalten, beim Haus einzeln. Diese Kosten hatten Sie als Mieter schon — neu ist nur, dass jetzt niemand mehr für Instandhaltung zuständig ist außer Ihnen.

Rücklage für Instandhaltung

Bei einer Eigentumswohnung beschließt die Gemeinschaft eine Erhaltungsrücklage, die Sie monatlich mitzahlen. Beim Einfamilienhaus gibt es niemanden, der sie für Sie beschließt — sie ist aber genauso nötig. Dach, Heizung und Fenster halten nicht ewig, und sie kündigen sich selten an.

Grundsteuer

Wird jährlich erhoben und richtet sich nach Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Die Hebesätze unterscheiden sich innerhalb der Region deutlich — die Grundsteuer für zwei vergleichbare Häuser in zwei Nachbargemeinden kann spürbar auseinanderliegen.

Versicherungen

Eine Wohngebäudeversicherung ist praktisch immer erforderlich; Elementarschadendeckung ist gesondert zu vereinbaren und in Baden‑Württemberg wegen der Hochwasser‑ und Starkregenlage vielerorts relevant. Dazu kommen üblicherweise Haus‑ und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Absicherung der Finanzierung selbst.

Ich rechne diese Positionen von Anfang an mit — nicht, weil es vorsichtiger klingt, sondern weil eine Finanzierung sonst an Kosten scheitert, die von Beginn an absehbar waren.

EINMALIG, ABER ZUERST

Was beim Kauf zusätzlich fällig wird ‒ und warum es Ihr Budget doppelt trifft

Die Erwerbsnebenkosten sind einmalige Beträge, aber sie wirken auf zwei Ebenen. Erstens sind sie sofort zu zahlen. Zweitens wollen viele Institute sie aus Eigenkapital finanziert sehen — was bedeutet, dass jeder Euro Nebenkosten einen Euro Eigenkapital bindet, der dann nicht mehr für den Kaufpreis zur Verfügung steht. Das ist der Grund, warum die Nebenkosten auf einer Budgetseite stehen und nicht bei den Objektkosten.

Grunderwerbsteuer

In Baden‑Württemberg einheitlich, unabhängig von der Gemeinde. Sie entsteht bereits mit dem notariellen Kaufvertrag; der Bescheid kommt einige Wochen nach dem Termin. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit anschließendem eigenständigen Bauvertrag wird sie nur auf den Grundstückspreis erhoben.

Notar und Grundbuch

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie decken die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, die Eintragung des Eigentumswechsels und die Eintragung der Grundschuld ab. Wer ohne Grundschuld kauft, zahlt entsprechend weniger.

Maklercourtage

Fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit Ende 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher, dass der Käufer höchstens die Hälfte trägt — und erst zahlen muss, wenn der Verkäufer seine Hälfte nachweislich gezahlt hat. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Teilung nicht.

Die konkreten Sätze für Baden‑Württemberg stehen weiter unten im Detailteil. Ob und in welcher Höhe Fördermittel diese Rechnung entlasten können, hängt vom Vorhaben ab und wird im Einzelfall geprüft.

Welche Programme Ihr Budget erhöhen können →

ZWEI SITUATIONEN

Wenn die übliche Rechnung nicht passt

Zwei Konstellationen weichen von der Standardrechnung ab. In beiden Fällen geht es nicht darum, dass eine Finanzierung nicht möglich wäre — sondern darum, dass früher gerechnet werden muss und dass die Institute unterschiedlich damit umgehen.

Sie sind selbstständig

Ihr Einkommen wird nicht über Gehaltsabrechnungen ermittelt, sondern über Steuerbescheide, Jahresabschluss oder Einnahmenüberschussrechnung und die laufende betriebswirtschaftliche Auswertung. Die meisten Institute legen dabei nicht das letzte Jahr zugrunde, sondern glätten über mehrere Jahre oder setzen den vorsichtigeren Wert an.

Praktisch heißt das: Ein einzelnes starkes Jahr hilft weniger als eine stabile Entwicklung, und der Zeitpunkt der Antragstellung im Jahresverlauf kann das errechnete Einkommen spürbar verschieben. Wie stark ein Institut glättet, unterscheidet sich erheblich — hier lohnt der Vergleich mehr als bei Angestellten.

Sie starten später ins Eigentum

Der Zeitraum bis zum kalkulatorischen Ende der Rückzahlung begrenzt Ihr Budget — nicht über die Bonität, sondern über die Tilgung. Je kürzer der Zeitraum, desto höher muss die anfängliche Tilgung sein, damit das Darlehen rechtzeitig zurückgeführt ist. Und eine höhere Tilgung bedeutet bei gleichem Darlehensbetrag eine höhere Rate. Eine gesetzliche Altersgrenze gibt es nicht. Vorgeschrieben ist lediglich, dass ein absehbar sinkendes Einkommen im Ruhestand berücksichtigt wird. Welchen Zeitraum ein Institut ansetzt, ist Hauspolitik und fällt unterschiedlich aus. Es gibt außerdem mehrere Wege, wenn der Zeitraum knapp wird — sie stehen im Detailteil.

Für Selbstständige bereite ich derzeit einen ausführlichen Beitrag vor.

FÜR DAS ERSTGESPRÄCH

Was Sie mitbringen, damit die Rechnung stimmt

Ich brauche für eine belastbare Budgetberechnung keine vollständigen Unterlagen — für eine erste Einordnung genügen Zahlen. Je genauer sie sind, desto weniger muss später korrigiert werden. Bringen Sie mit, was Sie haben; fehlendes lässt sich nachreichen.

Ihr Einkommen

Die letzten Gehaltsabrechnungen aller Personen, die mitfinanzieren. Als Selbstständiger die letzten Steuerbescheide und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Dazu alles, was regelmäßig dazukommt: Kindergeld, Unterhalt, Mieteinnahmen, Renten.

Ihre laufenden Verpflichtungen

Bestehende Kredite und Leasingverträge mit Rate und Restlaufzeit, Unterhaltszahlungen, Versicherungen mit größeren Beiträgen. Auch der eingeräumte Dispositionsrahmen zählt, selbst wenn er nicht genutzt wird.

Ihr Eigenkapital

Guthaben, Bausparverträge, Wertpapiere, Lebens‑ und Rentenversicherungen mit Rückkaufswert. Dazu die Frage, wie viel davon Sie tatsächlich einsetzen wollen — eine Reserve sollte immer stehen bleiben.

Ihre Vorstellung vom Wohnen

Region, Objektart, Größe, ob Sie selbst nutzen oder vermieten wollen. Das ist keine Festlegung, sondern der Rahmen, in dem ich die Nebenkosten realistisch ansetzen kann.

Was sich absehbar ändert

Elternzeit, ein geplanter Stellenwechsel, ein Kind, das in die Ausbildung geht, der Renteneintritt eines Beteiligten. Diese Punkte gehören ins erste Gespräch und nicht ins dritte.

Nach etwa dreißig Minuten haben Sie ein Preisband, in dem sich die Suche lohnt — und Sie wissen, welche Stellschrauben es gibt, falls es enger ist als gedacht.

IM DETAIL

Zahlen und Regeln im Einzelnen

Die folgenden Angaben geben den Stand vom oben genannten Datum wieder. Sämtliche Werte sind Anhaltswerte; die Institute rechnen unterschiedlich, und ihre internen Vorgaben werden nicht veröffentlicht.

Woher die 35-Prozent-Regel kommt und was sie umfasst

Die Faustregel besagt, dass die monatliche Darlehensrate 35 bis höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Eine verbindliche Quelle für diese Spanne gibt es nicht. Sie ist weder aufsichtsrechtlich vorgegeben noch von einem Verband empfohlen, sondern eine über Jahrzehnte gewachsene Größe aus der Ratgeberliteratur, die von Instituten und Vergleichsportalen aufgegriffen wurde. Entscheidend ist, worauf sie sich bezieht: ausschließlich auf die Rate aus Zins und Tilgung. Betriebs- und Heizkosten, Rücklagen, Grundsteuer und Versicherungen sind darin nicht enthalten. Rechnet man diese Positionen hinzu, liegt die tatsächliche monatliche Belastung deutlich über der Rate. Die Spanne taugt deshalb für eine erste Größenordnung im Kopf, nicht für die Entscheidung über einen Kaufpreis.

Was das Gesetz zur Kreditwürdigkeitsprüfung vorgibt

Bei einer Immobilienfinanzierung darf ein Institut den Vertrag nur schließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass Sie Ihren Verpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen werden. Das ist in Paragraf 505a des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt und ein strengerer Maßstab als bei gewöhnlichen Konsumentenkrediten. Nach Paragraf 505b muss die Prüfung eingehend erfolgen und auf notwendigen, ausreichenden und angemessenen Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie den übrigen finanziellen Verhältnissen beruhen. Entscheidend für Ihr Budget ist der dritte Satz des zweiten Absatzes: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder dass dieser Wert zunehmen wird. Eine Ausnahme gilt nur, wenn das Darlehen dem Bau oder der Renovierung dient. Der Objektwert darf also lediglich als zusätzlicher Gesichtspunkt einfließen. Konkretisiert wird das durch die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung, die seit dem 1. Mai 2018 gilt. Sie benennt die zu berücksichtigenden Faktoren und stellt klar, dass Mieteinnahmen nur zählen, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind, wobei mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen außer Betracht bleiben.

Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt landesweit einheitlich und ist seit November 2011 unverändert. Für Notar und Grundbuch sind als Anhaltswert etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einzuplanen; die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sind nicht verhandelbar und verlaufen degressiv, sodass der prozentuale Anteil bei höheren Kaufpreisen sinkt. Eine Maklercourtage fällt nur an, wenn ein Makler eingeschaltet ist. In Baden-Württemberg sind marktüblich 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei, insgesamt also 7,14 Prozent; die Höhe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und grundsätzlich verhandelbar. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Verteilung. Beauftragen beide Seiten denselben Makler, darf er von beiden nur zu gleichen Teilen Provision verlangen. Wird sie vom Verkäufer auf den Käufer teilweise übertragen, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen und wird erst zahlungspflichtig, wenn der Verkäufer seine Hälfte nachweislich gezahlt hat. Zwei Einschränkungen werden häufig übersehen: Die Regelung gilt nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer, nicht für Mehrfamilienhäuser. Und sie ist kein Bestellerprinzip. Das echte Bestellerprinzip gilt ausschließlich bei der Vermietung.

Rücklage für Instandhaltung — welche Anhaltswerte gebräuchlich sind

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Bei einer Eigentumswohnung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage nach Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 4 des Wohnungseigentumsgesetzes zur ordnungsmäßigen Verwaltung; die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung jährlich mit dem Wirtschaftsplan. Seit der Reform zum 1. Dezember 2020 lautet der Begriff Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrückstellung. Als Orientierung wird häufig Paragraf 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung herangezogen. Danach dürfen je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr angesetzt werden: höchstens 7,10 Euro, wenn die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9,00 Euro ab 22 Jahren und höchstens 11,50 Euro ab 32 Jahren. Bei vorhandenem Aufzug erhöhen sich die Sätze um je einen Euro. Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens gilt die Verordnung förmlich nur für öffentlich geförderten Wohnraum; sie wird lediglich als Referenz benutzt. Zweitens hat die Rechtsprechung festgestellt, dass es sich eher um Durchschnitts- als um Höchstwerte handelt und dass sie bei älteren Gebäuden zu niedrig liegen können. Für ein Einfamilienhaus gibt es überhaupt keine gesetzliche Grundlage, weil niemand die Rücklage beschließt. Verbreitet ist dort ein Anhaltswert von etwa einem Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Welcher Wert für Ihr Objekt angemessen ist, hängt vom Zustand, vom Baujahr und vom Sanierungsstand ab und lässt sich pauschal nicht beantworten.

Wenn die Laufzeit in den Ruhestand hineinreicht

Eine gesetzliche Altersgrenze für Immobiliendarlehen gibt es nicht. Vorgeschrieben ist etwas anderes: Nach Paragraf 4 Absatz 3 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung sind wahrscheinliche künftige negative Entwicklungen zu berücksichtigen, und ein verringertes Einkommen für den Fall, dass die Vertragslaufzeit in die Zeit des Ruhestands hineinreicht, ist dort ausdrücklich als Beispiel genannt. Die Institute setzen darüber hinaus eigene Zeiträume an, bis zu denen das Darlehen kalkulatorisch zurückgeführt sein soll. Diese Zeiträume sind interne Vorgaben, werden nicht veröffentlicht und fallen unterschiedlich aus. Eine pauschale Ablehnung allein wegen des Geburtsdatums wäre nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz problematisch; die Berücksichtigung des Alters innerhalb der Rückzahlungsprognose gilt dagegen als sachlich gerechtfertigt. Praktisch wirkt das Alter nicht über die Bonität, sondern über die Tilgung: Je kürzer der verfügbare Zeitraum, desto höher muss die anfängliche Tilgung sein und desto höher fällt bei gleichem Darlehensbetrag die Rate aus. Es gibt mehrere Wege, damit umzugehen. Eine höhere Tilgung von Anfang an, mehr Eigenkapital, eine kürzere Zinsbindung mit klar geplanter Anschlussfinanzierung, die Einbeziehung von Vermögen oder Ansprüchen aus der Altersvorsorge, oder ein Mitdarlehensnehmer aus der jüngeren Generation. Die Verordnungsbegründung nennt außerdem einen Weg, der selten genutzt wird: Es lässt sich bereits bei Vertragsschluss vereinbaren, dass die Tilgungsrate ab dem Renteneintritt auf ein dann tragbares Maß abgesenkt wird. Welche dieser Wege ein bestimmtes Institut mitgeht, ist Verhandlungssache und ein wesentlicher Grund, hier mehrere Angebote einzuholen.

Andreas Welker, unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Waiblingen

MEINE ROLLE

Was ich rechne – und was ich nicht rechne

Ich stelle mit Ihnen die Haushaltsrechnung auf, die eine Bank aufstellen würde, und ergänze sie um die Positionen, die dort oft fehlen: Bewirtschaftung, Rücklage, Grundsteuer, Versicherungen. Daraus ergibt sich ein Preisband statt einer Wunschzahl. Anschließend prüfe ich, welche der über 650 Finanzierungspartner Ihre Situation günstig bewerten – bei variablem Einkommen, bei Selbstständigkeit oder bei einem späteren Einstieg macht das den größeren Unterschied als der Zins.

Drei Dinge übernehme ich ausdrücklich nicht. Steuerliche Fragen gehören zu Ihrer Steuerberatung. Rechtliche Fragen zum Kaufvertrag oder zur Teilungserklärung gehören zu einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt. Und ob ein bestimmtes Objekt seinen Preis wert ist, beurteilt ein Sachverständiger, nicht ich.

Und wenn die Rechnung nicht aufgeht, sage ich das. In sieben Jahren Beratung habe ich mehr Menschen davon abgeraten, eine bestimmte Immobilie zu finanzieren, als umgekehrt. Ein „noch nicht" mit einem klaren Weg dorthin ist ein besseres Ergebnis als eine Zusage, die im vierten Jahr eng wird.

Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.

HÄUFIGE FRAGEN

Häufige Fragen zur Budgetplanung

Kann ich mein Budget bestimmen, bevor ich ein Objekt habe?

Ja, und das ist der sinnvolle Zeitpunkt. Für die Budgetrechnung braucht es Ihre Einnahmen, Ihre laufenden Verpflichtungen, Ihr Eigenkapital und eine ungefähre Vorstellung von Region, Objektart und Größe. Das genügt für ein belastbares Preisband. Was ohne konkretes Objekt noch fehlt, sind die genauen Bewirtschaftungskosten und die Bewertung durch die Bank — beides verschiebt das Ergebnis in der Regel nicht grundlegend, sondern präzisiert es. Der Vorteil der frühen Rechnung ist praktisch: Sie suchen von Anfang an im richtigen Preisband und müssen nicht erst rechnen, wenn ein Objekt bereits weg sein könnte.

Ist eine Budgetberechnung dasselbe wie eine Finanzierungszusage?

Nein, und diesen Unterschied halte ich für wichtig. Eine Budgetberechnung ist eine Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben. Eine Finanzierungszusage setzt eine vollständige Kreditwürdigkeitsprüfung mit allen Unterlagen und die Bewertung des konkreten Objekts durch das Institut voraus. Was die Budgetberechnung leistet, ist Orientierung und Verhandlungsfähigkeit gegenüber Verkäufern. Was sie nicht leistet, ist eine Garantie. Sobald ein Objekt feststeht, hole ich verbindliche Angebote ein — dann wird aus der Einschätzung eine belastbare Aussage.

Warum nennen mir zwei Banken zwei verschiedene Budgets?

Weil sie unterschiedlich rechnen. Der Aufbau der Haushaltsrechnung ist überall gleich, aber die Werte, die eingesetzt werden, legt jedes Institut selbst fest: welche Pauschalen für die Lebenshaltung angesetzt werden, wie stark schwankendes Einkommen geglättet wird, welche Einkommensbestandteile überhaupt zählen, welchen Zeitraum für die Rückzahlung kalkuliert wird. Diese Vorgaben werden nicht veröffentlicht. Für Sie bedeutet das, dass es kein objektiv richtiges Budget gibt, sondern eine Spanne — und dass es sich lohnt, mehr als ein Institut zu fragen. Genau das ist der Grund, warum ich unabhängig arbeite.

Zählt Kindergeld oder Elterngeld als Einkommen?

Das wird unterschiedlich gehandhabt. Manche Institute rechnen Kindergeld voll an, ziehen dafür aber eine Pauschale für das Kind ab; andere setzen es nicht an. Beim Elterngeld ist die Praxis noch uneinheitlicher, weil es zeitlich befristet ist — einige Institute berücksichtigen es, wenn eine Bestätigung über die Rückkehr in den Beruf vorliegt, andere grundsätzlich nicht. Ähnliches gilt für Überstunden, Prämien und andere variable Vergütungsbestandteile. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, und wer Ihnen eine gibt, kennt nur seine eigene Bank. Was ich tue, ist zu prüfen, welches Institut Ihre konkrete Einkommensstruktur am günstigsten bewertet.

Was passiert, wenn das Ergebnis „noch nicht" lautet?

Dann sage ich es Ihnen, und wir gehen die Stellschrauben durch. In den meisten Fällen ist „noch nicht" kein Endpunkt, sondern eine Frage von zwölf bis vierundzwanzig Monaten: bestehende Verpflichtungen ablösen, Eigenkapital aufbauen, eine anstehende Einkommensveränderung abwarten, das Suchprofil anpassen oder eine zweite Person in die Finanzierung einbeziehen. Was dabei am meisten bringt, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Ich halte es für wichtiger, Ihnen einen realistischen Weg zu zeigen, als eine Finanzierung durchzudrücken, die im vierten Jahr zum Problem wird.

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