BANK ODER VERMITTLER
Zur Hausbank oder zum Vermittler ‒ wovon es wirklich abhängt
Die Frage wird meist als Zinsfrage gestellt. Das ist der kleinere Teil. Der größere ist, wie viele Häuser Ihre Situation überhaupt zu sehen bekommen und wie unterschiedlich sie darauf antworten.
Bei einer geradlinigen Finanzierung mit gutem Eigenkapital ist der Unterschied klein. Bei allem, was davon abweicht, wird er groß. Diese Seite erklärt, woran Sie erkennen, in welchem der beiden Fälle Sie sind.
Stand dieser Seite: 12.09.2026. Ich bin Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO und werde im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank vergütet. Diese Seite beschreibt meinen eigenen Berufsstand und ist insoweit nicht neutral — ich habe versucht, das auszugleichen, indem ich auch die Fälle benenne, in denen mein Weg nicht der richtige ist. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
DIE EIGENTLICHE FRAGE
Es geht seltener um den Zinssatz, als Sie denken
Wer eine Bank fragt, bekommt eine Antwort. Wer mehrere fragt, bekommt mehrere — und die unterscheiden sich häufig nicht nur um Nachkommastellen, sondern grundsätzlich.
Der Grund liegt in der Kreditwürdigkeitsprüfung. Jedes Haus stellt dabei eine Haushaltsrechnung auf, aber die Werte, die es einsetzt, legt es selbst fest: welche Pauschalen für die Lebenshaltung gelten, welche Einkommensbestandteile überhaupt zählen, wie stark schwankende Einkünfte geglättet werden, wie das Objekt bewertet wird. Diese Vorgaben werden nicht veröffentlicht.
Für Sie hat das eine Folge, die mit Zinsen nichts zu tun hat: Dieselbe Anfrage kann bei einem Haus abgelehnt und beim nächsten angenommen werden. Nicht, weil eines sich irrt, sondern weil beide unterschiedlich vorsichtig kalkulieren.
Je gewöhnlicher Ihre Situation ist, desto ähnlicher fallen die Antworten aus. Je weiter Sie vom Standardfall abweichen, desto weiter gehen sie auseinander. Das ist der ganze Kern dieser Entscheidung.
WER IHNEN GEGENÜBERSITZT
Drei Berufsbilder, die oft verwechselt werden
„Berater" darf sich fast jeder nennen. Was tatsächlich zählt, ist die Erlaubnis — und die lässt sich in zwei Minuten überprüfen. Alle drei Rollen sind rechtlich sauber, sie haben nur unterschiedliche Interessenlagen, die Sie kennen sollten.
Der Bankberater
Angestellt bei einem Institut und dessen Produktpalette verpflichtet. Er kennt sein Haus genau und kann intern etwas bewegen, was ein Externer nicht kann. Er kann Ihnen aber nicht sagen, ob ein anderes Haus günstiger wäre — nicht aus Unwillen, sondern weil er es nicht sieht.
Der Immobiliardarlehensvermittler
Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO, eingetragen im Vermittlerregister. Er vergleicht die Angebote mehrerer Häuser und wird im Erfolgsfall von dem Institut vergütet, bei dem die Finanzierung zustande kommt. Für Sie fallen keine Kosten an. Das ist meine Rolle.
Der Honorar-Immobiliardarlehensberater
Registrierung nach § 34i Absatz 5 GewO. Er darf von Darlehensgebern keine Provision annehmen und wird ausschließlich von Ihnen bezahlt. Beides zugleich geht nicht: Wer Honorarberater ist, darf nicht vermitteln, und umgekehrt. Diese Rolle habe ich nicht.
Prüfen Sie es nach
Jede Erlaubnis nach § 34i GewO ist im Vermittlerregister der DIHK öffentlich einsehbar — mit Name, Registrierungsart und Erlaubnisbehörde. Wer dort nicht steht, darf nicht vermitteln.
Meine Eintragung: Andreas Benjamin Welker, D‑W‑138‑A3JR‑34, Erlaubnis erteilt am 09.07.2019 durch die IHK Karlsruhe.
DER UNTERSCHIED IN DER PRAXIS
Vier Dinge, die tatsächlich anders laufen
Nicht alles, was über Vermittler geschrieben wird, hält der Prüfung stand. Diese vier Punkte tun es.
01
Die Breite der Prüfung
Ein Institut prüft Ihre Anfrage nach seinen eigenen Vorgaben. Passt sie nicht, ist das Ergebnis eine Absage — nicht der Hinweis, welches andere Haus sie annehmen würde.
Ich habe Zugang zu 650+ Finanzierungspartnern. Der Wert liegt nicht darin, alle zu fragen, sondern darin, die drei bis fünf zu kennen, die für Ihre konkrete Konstellation überhaupt in Frage kommen. Bei einer Standardfinanzierung sind das viele. Bei schwankendem Einkommen, knappem Eigenkapital oder einem ungewöhnlichen Objekt sind es wenige — und dann entscheidet der Zugang, nicht der Zins.
02
Konditionsanfrage statt Kreditanfrage
Wer nacheinander bei mehreren Banken Angebote einholt, riskiert, dass dort jeweils eine Kreditanfrage vermerkt wird. Mehrere davon in kurzer Zeit können Ihre Bewertung beeinflussen.
Angebote werden über eine Konditionsanfrage eingeholt, die sich auf Ihre Bewertung nicht auswirkt. Erst wenn Sie sich für ein Haus entschieden haben, wird daraus eine echte Anfrage. Das ist ein handfester Vorteil, der selten erwähnt wird, weil er unspektakulär ist.
03
Die Unterlagen nur einmal
Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Grundriss, Energieausweis, Kontoauszüge: Jedes Haus will dasselbe, nur in anderer Reihenfolge und anderem Format. Wer selbst vergleicht, stellt diese Sammlung mehrfach zusammen.
Sie reichen die Unterlagen einmal ein, ich bereite sie für jedes Haus so auf, wie es sie erwartet. Das ist kein Beratungsvorteil, sondern ein Zeitvorteil — aber in einer Kaufphase, in der ein Objekt in zwei Wochen weg sein kann, zählt genau der.
04
Erreichbarkeit außerhalb der Schalterzeiten
Ein Termin in der Filiale liegt in deren Öffnungszeiten. Wenn Sie beide berufstätig sind, heißt das Urlaubstag oder Mittagspause.
Ich berate abends, am Wochenende, bei Ihnen zu Hause, per Video oder telefonisch. Ein Kundenbüro habe ich bewusst nicht — das spart Kosten, die sonst irgendwo eingepreist wären, und es bringt mich an Ihren Küchentisch statt Sie in meinen Warteraum.
DIE GELDFRAGE
Wie ich vergütet werde, ohne Umschweife
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
Das ist die ehrliche Antwort auf die naheliegende Frage — und sie wirft sofort die nächste auf: Führt eine Vergütung durch die Bank nicht dazu, dass ich das Haus empfehle, das am besten zahlt?
Die Antwort besteht aus drei Teilen. Erstens liegen die Vergütungssätze der Häuser eng beieinander; der Unterschied ist kleiner als das, was ein Zinsvorteil für Sie ausmacht. Zweitens steht die Vergütung im vorvertraglichen Informationsblatt, das Sie vor Abschluss erhalten — Sie können sie also nachlesen und mich damit konfrontieren. Drittens, und das ist der praktisch wichtigste Punkt: Ich arbeite allein, in einer Region, und lebe von Weiterempfehlungen. Eine Finanzierung, die im vierten Jahr drückt, kostet mich mehr, als sie mir eingebracht hat.
Wenn Sie eine Beratung wollen, bei der überhaupt keine Vergütung von einem Institut fließt, ist der Honorar‒Immobiliardarlehensberater der richtige Weg. Diese Rolle habe ich nicht, und ich sage Ihnen das lieber selbst, als dass Sie es später herausfinden.
EHRLICH GESAGT
Wann die Hausbank der bessere Weg ist
Es gibt Fälle, in denen ein Vergleich wenig bringt und der direkte Weg zum eigenen Institut schneller und günstiger ist. Wenn Sie sich hier wiedererkennen, sparen Sie sich das Gespräch mit mir.
Ihr Institut hat ein konkretes Sonderangebot
Manche Häuser legen für langjährige Kunden Konditionen auf, die extern nicht darstellbar sind, oder bringen Fördermittel ein, die an die Kundenbeziehung gebunden sind. Wenn Ihnen so etwas schriftlich vorliegt, ist der Vergleich schnell erledigt — dann ist es meist das bessere Angebot.
Die Finanzierung ist geradlinig
Zwei unbefristete Anstellungen, dreißig Prozent Eigenkapital, eine gewöhnliche Bestandsimmobilie in guter Lage: Diese Konstellation nimmt fast jedes Haus, und die Angebote liegen dicht beieinander. Der Vergleich bringt dann eher Nachkommastellen als eine andere Antwort.
Es geht um eine reine Verlängerung
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft und Ihr Institut eine Verlängerung zu marktgerechten Konditionen anbietet, ist das oft der einfachste Weg — kein neuer Grundbucheintrag, keine neue Prüfung. Vergleichen sollten Sie trotzdem, aber die Hürde für einen Wechsel liegt höher als bei einem Neuabschluss.
Was ein Vermittler ebenfalls nicht leisten kann: das Girokonto, den Dispo, den Bankschalter um die Ecke. Wer Wert darauf legt, alles bei einem Haus zu haben, hat einen guten Grund, dort zu bleiben — auch wenn der Zins ein wenig höher ist. Das ist keine Fehlentscheidung, sondern eine andere Gewichtung.
WER ICH BIN
Andreas Welker
Ich berate seit sieben Jahren zur Baufinanzierung, arbeite allein und bin an kein Institut gebunden. Kein Team, kein Callcenter, keine wechselnden Ansprechpartner: Sie sprechen von der ersten Frage bis zur Auszahlung mit derselben Person.
Was ich mache, ist Ihre Situation so aufzubereiten, dass die Häuser sie richtig lesen, und dann diejenigen anzusprechen, bei denen sie eine Chance hat. Was ich nicht mache: Steuerfragen beantworten, Verträge rechtlich prüfen oder Immobilien bewerten. Dafür gibt es Steuerberatung, Anwalt und Sachverständige, und ich sage Ihnen, wann Sie dorthin gehören.
Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 GewO, erteilt am 09.07.2019 durch die IHK Karlsruhe · Vermittlerregister der DIHK, Registrierungsnummer D‑W‑138‑A3JR‑34 · 7 Jahre Erfahrung · 650+ Finanzierungspartner · 100+ zufriedene Kunden
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen zu Bank und Vermittler
Kostet mich ein Baufinanzierungsvermittler zusätzlich Geld?
Bekomme ich über einen Vermittler bessere Zinsen als bei meiner Bank?
Schadet es meiner Bewertung, wenn ich bei mehreren Banken anfrage?
Muss ich meine Finanzierung bei meiner Hausbank abschließen?
Woran erkenne ich, ob ein Vermittler seriös arbeitet?
Was ist ein Honorar-Immobiliardarlehensberater und brauche ich einen?
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Prüfen wir, ob sich der Vergleich in Ihrem Fall lohnt
Ein Erstgespräch dauert etwa dreißig Minuten. Wenn ich am Ende zu dem Ergebnis komme, dass Ihre Hausbank der bessere Weg ist, sage ich Ihnen das — es kostet Sie in beiden Fällen nichts. Beratung bei Ihnen vor Ort, per Video oder telefonisch.
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
7 Jahre Erfahrung · 650+ Finanzierungspartner · 100+ zufriedene Kunden
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