SELBSTÄNDIGE
Ohne Arbeitsvertrag zählt, was Sie schon geleistet haben
Beim Angestellten beantwortet ein unbefristeter Vertrag die Frage, ob die Rate über zwanzig Jahre kommt. Das Vertrauen stammt dabei nicht von ihm selbst, sondern von der Bonität seines Arbeitgebers.
Bei Ihnen fällt diese Krücke weg. An ihre Stelle treten Ihre Zahlen aus der Vergangenheit und der Trend, den sie beschreiben. Das ist keine Schlechterstellung — Sie haben den Nachweis selbst in der Hand. Sie müssen ihn nur vorlegen können.
Stand dieser Seite: 14.09.2026. Die Angaben beschreiben die marktübliche Praxis; jedes Institut legt seine Vorgaben selbst fest und veröffentlicht sie nicht. Steuerliche Fragen zu Gewinnermittlung, Abschreibungen oder Gesellschaftsanteilen gehören zur Steuerberatung, gesellschaftsrechtliche zum Anwalt. Ich rechne die Finanzierung.
DIE ANDERE GRUNDLAGE
Was die Bank stattdessen ansieht
Jede Kreditwürdigkeitsprüfung beantwortet dieselbe Frage: Kommt die Rate verlässlich, und zwar auch im achten und im fünfzehnten Jahr. Beim Angestellten steht dafür der Arbeitsvertrag ein — genauer gesagt der Arbeitgeber, dessen Bonität der Kunde weder beeinflusst noch kennt.
Bei Ihnen gibt es dieses Dokument nicht. Geprüft wird deshalb, was Sie tatsächlich erwirtschaftet haben: zwei bis drei Geschäftsjahre, der Verlauf dazwischen und die Frage, wohin die Linie zeigt.
Zwei Punkte daraus sind wichtiger, als sie klingen. Erstens zählt der Trend oft mehr als die absolute Höhe: Ein Betrieb, der von 60.000 auf 75.000 wächst, wird anders gelesen als einer, der von 90.000 auf 75.000 fällt — bei identischem letzten Jahr. Zweitens wird ein fallender Verlauf fast überall stärker gewichtet als ein steigender.
Wer drei stabile Jahre vorlegt, hat damit einen belastbareren Nachweis als ein Angestellter in der Probezeit. Nur verlangt niemand von ihm, ihn zu erbringen.
DIE EINSTUFUNG
Ab wann gelten Sie überhaupt als selbstständig?
Bei Einzelunternehmern und Freiberuflern ist die Frage einfach. Bei Gesellschaftern mit Geschäftsführervertrag nicht — und dort werden regelmäßig zwei Schwellen verwechselt, die nichts miteinander zu tun haben.
Einzelunternehmer und Freiberufler
Eindeutig selbstständig. Geprüft werden Einnahmen‒Überschuss‒Rechnung oder Bilanz, Steuerbescheide und die laufende Entwicklung. Bei Kammerberufen kommt die Mitgliedsbescheinigung dazu.
Für den Finanzierungspartner: ab 25 Prozent
Ein angestellter Geschäftsführer mit Beteiligung bekommt eine Gehaltsabrechnung wie jeder andere. Die meisten Häuser bewerten ihn ab einem Anteil von 25 Prozent trotzdem als Selbstständigen — unabhängig vom Anstellungsvertrag. Maßgeblich ist die Beteiligung, nicht das Papier. Einzelne Häuser setzen die Grenze anders.
Für die Sozialversicherung: bei 50 Prozent
Wer mindestens die Hälfte am Stammkapital hält, gilt dort als selbstständig. Darunter nur, wenn im Gesellschaftsvertrag eine umfassende Sperrminorität verankert ist, die die gesamte Unternehmenstätigkeit erfasst. Eine Sperrminorität allein für Satzungsänderungen genügt nicht.
Was daraus folgt
Ob Sie Sozialversicherungsbeiträge zahlen, sagt nichts darüber aus, wie ein Finanzierungspartner Sie einordnet. Man kann sozialversicherungspflichtig angestellt sein und bei der Bank trotzdem nach Bilanzen geprüft werden. Wer das vorher weiß, geht mit den richtigen Unterlagen ins Gespräch statt mit drei Gehaltsabrechnungen.
Die sozialversicherungsrechtliche Einordnung selbst ist keine Finanzierungsfrage. Dafür sind Steuerberatung und Anwalt zuständig — ich sage Ihnen nur, was sie für Ihre Finanzierung bedeutet.
DER HÄUFIGSTE FALL AUS DER PRAXIS
Wenn die Selbstständigkeit gar nicht geprüft werden muss
In vielen Haushalten ist nur einer der beiden selbstständig, oder die Tätigkeit läuft nebenher neben einer Anstellung. Dann stellt sich vor allen Unterlagenfragen eine andere: Muss die Selbstständigkeit für diese Finanzierung überhaupt herangezogen werden?
Häufiger als gedacht lautet die Antwort nein. Und das ist der Grund, warum ich in dieser Konstellation oft weiterkomme als erwartet.
Der angestellte Partner trägt allein
Reicht das Einkommen des angestellten Partners in der Haushaltsrechnung aus, um Rate und Lebenshaltung zu tragen, lassen manche Häuser die selbstständige Tätigkeit außen vor. Geprüft wird dann das, was ohnehin trägt.
Das ist vor allem dort ein Weg, wo die Selbstständigkeit noch jung ist und die zwei abgeschlossenen Jahre fehlen. Statt an der fehlenden Historie zu scheitern, wird die Finanzierung auf der Grundlage gerechnet, die vollständig da ist.
Der Haken: Es gilt nicht automatisch. Manche Häuser verlangen die Unterlagen trotzdem. Und Verluste aus der Tätigkeit können in die Rechnung einfließen, auch wenn die Gewinne es nicht tun — ausgeblendet wird also nicht in beide Richtungen gleich.
Nebengewerbe neben der Anstellung
Wer hauptberuflich angestellt ist und nebenher ein Gewerbe betreibt, wird häufig wie ein Angestellter geprüft — vorausgesetzt, das Nebeneinkommen fällt gegenüber dem Gehalt nicht ins Gewicht. Das Gehalt trägt, die Nebentätigkeit ist Beiwerk.
Der Vorteil liegt nicht nur im Papierkram: Sie werden nach Gehaltsabrechnungen beurteilt, nicht nach Jahresabschlüssen — und damit nach demselben Maßstab wie jeder andere Angestellte.
Der Haken: Je größer der Anteil am Gesamteinkommen, desto eher kippt die Einstufung. Und betriebliche Verbindlichkeiten aus der Nebentätigkeit — Leasing, Kontokorrent, Investitionsdarlehen — zählen in der Haushaltsrechnung mit, auch wenn der Gewinn ausgeblendet wird.
Ein Punkt, bei dem ich deutlich sein muss: Ausblenden heißt nicht verschweigen. Die Tätigkeit wird angegeben — das Haus entscheidet, ob es sie in die Kreditwürdigkeitsprüfung einbezieht. Unvollständige Angaben sind kein Weg: Sie fallen spätestens bei den Kontoauszügen auf und kosten die Zusage, und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag womöglich schon unterschrieben ist.
Ob ein Haus so rechnet, ist wieder eine dieser Vorgaben, die niemand veröffentlicht. Die Antworten reichen von „lassen wir außen vor" bis „wir brauchen trotzdem beide Abschlüsse". Genau deshalb lohnt der Vergleich in dieser Konstellation besonders — hier entscheidet er nicht über den Zins, sondern darüber, ob überhaupt etwas geht.
Wenn Sie sich hier wiedererkennen: Das lässt sich in zehn Minuten am Telefon klären. Sagen Sie mir, wer von Ihnen beiden was verdient — ich sage Ihnen, ob Ihre Selbstständigkeit für diese Finanzierung überhaupt eine Rolle spielt.
DIE UNTERLAGEN
Was Sie zusammenstellen sollten
Fast alle Häuser wollen Zahlen über drei Jahre sehen: zwei vollständig abgeschlossene Geschäftsjahre und das laufende Jahr. Die abgeschlossenen Jahre kommen als Jahresabschluss, das laufende als betriebswirtschaftliche Auswertung. Fehlt eines dieser drei, fehlt die Grundlage — nicht die Bereitschaft.
Der häufigste Grund für Verzögerungen ist deshalb nicht eine schwache Zahl, sondern eine fehlende Unterlage. Nachforderungen kosten Wochen — und in einer Kaufphase, in der ein Objekt in vierzehn Tagen weg sein kann, entscheidet genau das.
01
Aktuelle BWA mit Summen‒ und Saldenliste
Das dritte Jahr — das laufende. Der letzte Jahresabschluss kann bis zu anderthalb Jahre zurückliegen; die betriebswirtschaftliche Auswertung schließt die Lücke zwischen dem letzten geprüften Jahr und heute. Ohne sie bewertet das Haus Sie auf einem Stand, den es selbst für veraltet hält.
Die Summen‒ und Saldenliste gehört dazu, weil sie zeigt, wie die Zahlen der BWA zustande kommen.
02
Jahresabschlüsse der letzten beiden Jahre
Die beiden vollständig abgeschlossenen Jahre: Bilanz und Gewinn‒ und Verlustrechnung, bei Freiberuflern die Einnahmen‒Überschuss‒Rechnung — vom Steuerberater erstellt und unterschrieben. Beide Jahre, nicht nur das bessere. Fehlt das ältere, fällt die Vergleichsgrundlage weg, und mit ihr der Trend, den das Haus eigentlich sehen will.
03
Die letzten beiden Einkommensteuerbescheide samt Erklärung
Beides zusammen, nicht nur der Bescheid. Der Bescheid zeigt das zu versteuernde Einkommen — die Erklärung zeigt, wie es zustande kam. Erst daraus wird erkennbar, welche Positionen den Gewinn gedrückt haben und ob sie einmalig waren.
04
Bei Gesellschaften zusätzlich
Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug. Daraus liest das Haus Ihren Anteil ab — und damit, ob Sie nach Gehaltsabrechnung oder nach Bilanz geprüft werden. Bei Geschäftsführergehalt kommen die üblichen Abrechnungen dazu.
Zwei Hinweise aus der Praxis. Wenn ein Jahr aus der Reihe fällt — eine größere Investition, ein Ausfall, ein Sondereffekt — schreiben Sie es dazu. Ohne Erläuterung liest das Haus nur die Zahl. Ein kurzer Begleittext wirkt an dieser Stelle mehr als jede spätere Nachverhandlung.
Und denken Sie an betriebliche Verbindlichkeiten: Leasingraten, Kontokorrent und Investitionsdarlehen tauchen in der Haushaltsrechnung auf, auch wenn sie betrieblich veranlasst sind. Wer sie nicht auf dem Schirm hat, wundert sich über das Ergebnis.
DER KERN
Derselbe Abschluss, zwei verschiedene Ergebnisse
Bei Angestellten liegen die Antworten der Häuser eng beieinander. Bei Selbstständigen gehen sie weiter auseinander als in jeder anderen Konstellation — und der Grund liegt in Vorgaben, die kein Institut veröffentlicht.
Über wie viele Jahre wird gemittelt, zwei oder drei? Wird gewichtet, und wenn ja, wie stark zählt das jüngste Jahr? Werden Abschreibungen dem Gewinn wieder zugerechnet — bei einem anlagenintensiven Betrieb macht das einen erheblichen Unterschied? Ab welchem Gesellschaftsanteil wird nach Bilanz geprüft? Wie werden Privatentnahmen behandelt?
Jedes Haus beantwortet das anders. Die Folge ist keine Abweichung um Nachkommastellen, sondern ein Unterschied, der zwischen Absage und Zusage liegen kann — bei identischen Unterlagen.
Deshalb zahlt sich der Vergleich hier stärker aus als bei einer geradlinigen Finanzierung. Nicht, weil irgendwo ein Zehntelprozent lockt, sondern weil es darum geht, die drei bis fünf Häuser zu finden, die Ihr Profil überhaupt lesen können. Ich habe Zugang zu 650+ Finanzierungspartnern und weiß, welche das sind.
WAS DAS KONKRET HEISST
Ein Betrieb, vier Häuser, vier verschiedene Einkommen
Ein Handwerksbetrieb legt zwei Abschlüsse und die laufende BWA vor: 52.000 Euro im vorletzten Jahr, 71.000 im letzten, hochgerechnet 76.000 im laufenden. Ein steigender Verlauf, sauber belegt, keine Besonderheiten.
Was daraus als anrechenbares Einkommen wird, entscheidet jedes Haus nach eigener Vorgabe:
Haus A — Durchschnitt aus zwei Jahren
52.000 und 71.000, gemittelt: 61.500 Euro. Die konservativste und zugleich verbreitetste Variante. Der Aufwärtstrend wird dabei vollständig weggerechnet.
Haus B — jüngstes Jahr doppelt gewichtet
Das letzte Jahr zählt doppelt: 64.700 Euro. Ein Kompromiss zwischen Vorsicht und Aktualität.
Haus C — drei Jahre einschließlich der BWA
52.000, 71.000 und 76.000 gemittelt: 66.300 Euro. Das laufende Jahr zählt mit, was bei steigendem Verlauf hilft — und bei fallendem schadet.
Haus D — letztes Jahr bei stabilem Aufwärtstrend
Nur das letzte abgeschlossene Jahr: 71.000 Euro. Diese Vorgabe haben wenige Häuser, und sie greift nur, wenn der Verlauf sie trägt.
Zwischen Haus A und Haus D liegen 9.500 Euro im Jahr — rund 790 Euro im Monat, die in der Haushaltsrechnung zur Verfügung stehen oder eben nicht. Bei identischen Unterlagen, demselben Betrieb, derselben Woche.
Diese Vorgaben stehen in keinem Vergleichsportal und auf keiner Bankseite. Man kennt sie, weil man regelmäßig mit diesen Häusern arbeitet — oder man kennt sie nicht. Wer selbst anfragt, erfährt am Ende eine Zahl und nicht, dass es vier gibt.
Beispielhafte Darstellung zur Veranschaulichung der Rechenwege. Die Vorgaben unterscheiden sich von Haus zu Haus und ändern sich; die genannten Zahlen sind keine Zusage.
LÄNDERSACHE
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land 12.000 Euro. Für Sie ist in der Regel nur eine Zeile relevant — maßgeblich ist der Ort der Immobilie, nicht Ihr Wohnsitz.
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Stand 09.09.2026. Die letzten Änderungen: Thüringen wurde zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Vergleichsportale führen Thüringen teilweise bis heute mit dem alten Satz. Verbindlich ist die zuständige Landesfinanzverwaltung.
ZWEI RECHNUNGEN
Derselbe Kaufpreis, ein Unterschied von 14.280 Euro
Ein Kaufpreis von 400.000 Euro in Baden‑Württemberg. Der einzige Unterschied zwischen den beiden Rechnungen ist die Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Notar und Grundbuch sind mit 2,0 Prozent angesetzt.
Ohne Makler
Grunderwerbsteuer (5,0 %)
20.000 €
Notar und Grundbuch (2,0 %)
8.000 €
Courtage
—
Nebenkosten gesamt
28.000 €
Entspricht 7,0 Prozent des Kaufpreises.
Mit Makler
Grunderwerbsteuer (5,0 %)
20.000 €
Notar und Grundbuch (2,0 %)
8.000 €
Courtage (3,57 %)
14.280 €
Nebenkosten gesamt
42.280 €
Entspricht 10,57 Prozent des Kaufpreises.
Verbreitet ist die Angabe, Kaufnebenkosten lägen bei 10 bis 15 Prozent. Für Baden‑Württemberg trifft die untere Hälfte dieser Spanne zu, die obere nicht: Selbst im teuersten Bundesland mit Makler kommt man auf rund 12 Prozent. Wenn Sie eine Zahl im Kopf behalten wollen, dann diese beiden — rund 7 Prozent ohne Makler, rund 10,5 Prozent mit.
DER ZEITPLAN
Wann welcher Betrag tatsächlich abfließt
Die Summe kennen die meisten. Die Reihenfolge kennen die wenigsten — dabei entscheidet sie darüber, wie viel Geld wann verfügbar sein muss. Die folgenden Zeitangaben sind Erfahrungswerte und können im Einzelfall abweichen.
Am Tag der Beurkundung
Mit der Unterschrift entsteht die Courtage, sofern ein Makler beteiligt war. Die Rechnung kommt meist unmittelbar danach. Auch die Grunderwerbsteuer entsteht rechtlich an diesem Tag, auch wenn der Bescheid noch aussteht.
Zwei bis vier Wochen später
Die Notarrechnung trifft ein. Sie ist ohne Skonto und ohne Verhandlungsspielraum zu zahlen. Parallel wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie bis zur Eigentumsumschreibung absichert.
Vier bis acht Wochen später
Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt, zahlbar meist innerhalb eines Monats. Das ist der größte Einzelbetrag und derjenige, der am häufigsten überrascht — weil zwischen Notartermin und Bescheid genug Zeit liegt, um ihn zu vergessen.
Erst danach die Auszahlung
Das Darlehen wird gegen Vorlage der Unterlagen ausgezahlt, in der Regel nach Eintragung der Grundschuld. Die Nebenkosten liegen also zeitlich vor der Auszahlung. Genau deshalb reicht es nicht, sie irgendwo im Budget zu haben — sie müssen zum richtigen Zeitpunkt verfügbar sein.
STELLSCHRAUBEN
Was sich beeinflussen lässt – und was es an anderer Stelle kostet
Zwei der drei Positionen sind gesetzlich festgelegt. Trotzdem gibt es Ansatzpunkte. Bei zweien davon gehört ein Hinweis dazu, den man in Ratgebern selten liest, weil er die Sache komplizierter macht.
Inventar gesondert ausweisen
Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus sind bewegliche Sachen und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag mit eigenem Betrag ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage.
Der Haken: Was Sie hier abziehen, mindert zugleich den Betrag, den ein Finanzierungspartner beleihen kann — Inventar ist keine Sicherheit. Sie sparen Steuer und brauchen im Gegenzug mehr Eigenkapital. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Der Betrag muss außerdem realistisch sein; überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt und verlangt Nachweise.
Ohne Makler kaufen
Der größte Hebel: Ohne Courtage sinken die Nebenkosten in Baden‑Württemberg von rund 10,5 auf rund 7 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro.
Der Haken: Es ist kein Hebel, den Sie ziehen können — entweder das Objekt wird provisionsfrei angeboten oder nicht. Wer deshalb ein schlechteres Objekt kauft, spart an der falschen Stelle. Als Suchkriterium taugt es, als Sparplan nicht.
Grundstück und Bau trennen
Beim Neubau fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig voneinander sind.
Der Haken: Sind beide Verträge miteinander verknüpft, wertet die Finanzverwaltung das als einheitliches Vertragswerk und besteuert die Gesamtsumme. Wo genau die Grenze verläuft, ist eine steuerrechtliche Frage und gehört zur Steuerberatung — nicht zu meiner Rolle. Ich rechne die Finanzierung, nicht die Steuer.
WENN DAS EIGENKAPITAL NICHT REICHT
Lassen sich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja. Nur ist das keine Variante desselben Darlehens, sondern ein anderes Darlehen.
Finanzierungspartner bewerten die Sicherheit an der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen die Darlehenssumme, ohne die Sicherheit zu erhöhen. Der Beleihungsauslauf steigt dadurch über 100 Prozent, und der Zinsaufschlag in diesem Bereich ist deutlich. Zusätzlich verlangen viele Häuser dann strengere Voraussetzungen an Einkommen und Sicherheit der Beschäftigung.
Ob überhaupt und zu welchem Preis, beantworten die Häuser unterschiedlich. Manche machen es routinemäßig, andere gar nicht, und die Aufschläge liegen weit auseinander. Das ist genau die Konstellation, in der sich ein Vergleich mehrerer Finanzierungspartner auszahlt — nicht weil ein Zehntelprozent lockt, sondern weil die Antworten von „geht nicht“ bis „geht“ reichen.
Ehrlich gesagt: In den meisten Fällen ist es besser, ein Jahr länger anzusparen. Wenn es das nicht ist, sage ich das auch.
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?
Muss ich die Kaufnebenkosten wirklich aus Eigenkapital bezahlen?
Wann genau wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Kann ich beim Notar sparen, wenn ich einen anderen wähle?
Wer zahlt die Maklercourtage beim Hauskauf?
Lohnt es sich, die Einbauküche gesondert im Vertrag auszuweisen?
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Rechnen wir die Nebenkosten ein, bevor Sie bieten
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