KAUFNEBENKOSTEN
Der Betrag, den keine Bank für Sie mitfinanziert
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und häufig eine Courtage: In Baden‑Württemberg kommen so rund 7 Prozent des Kaufpreises zusammen, mit Makler rund 10,5 Prozent. Diese Beträge sind fällig, bevor das Darlehen ausgezahlt wird, und sie sollen aus Eigenkapital kommen.
Deshalb steht dieser Posten am Anfang jeder Finanzierung und nicht am Ende. Wer ihn zu spät einplant, verschiebt nicht den Zeitpunkt, sondern das ganze Vorhaben.
Stand dieser Seite: 09.09.2026. Die Steuersätze geben die Rechtslage zum genannten Datum wieder; maßgeblich ist immer das Datum der notariellen Beurkundung. Verbindlich sind die Angaben der zuständigen Landesfinanzverwaltung. Die Angaben ersetzen weder eine Steuer‑ noch eine Rechtsberatung im Einzelfall.
WORUM ES GEHT
Warum dieser Posten Ihr Budget zweimal trifft
Kaufnebenkosten sind einmalige Beträge. Trotzdem wirken sie auf zwei Ebenen, und die zweite ist die unangenehmere.
Erstens sind sie zu zahlen, und zwar innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin. Zweitens erhöhen sie den Kaufpreis nicht, sondern verringern Ihr Eigenkapital: Für Finanzierungspartner ist der Beleihungswert an die Immobilie gebunden, und die Steuer auf den Erwerb gehört nicht dazu. Sie können eine Notarrechnung nicht ins Grundbuch eintragen.
Die Folge ist eine einfache Rechnung mit unangenehmem Ergebnis: Jeder Euro Nebenkosten ist ein Euro Eigenkapital, der für den Kaufpreis nicht mehr zur Verfügung steht. Wer 80.000 Euro angespart hat und 42.000 Euro für Nebenkosten braucht, geht mit 38.000 Euro in die Finanzierung, nicht mit 80.000.
Eine Finanzierung, die auch die Nebenkosten mitträgt, ist möglich, aber sie ist kein Ausweg, sondern eine Entscheidung mit Preis. Mehr dazu weiter unten.
DIE DREI POSITIONEN
Was tatsächlich anfällt
Mehr als diese drei Posten sind es in aller Regel nicht. Zwei davon sind gesetzlich festgelegt, einer ist verhandelbar — und genau der ist der größte Hebel.
01
Grunderwerbsteuer
Eine Ländersteuer, seit 2006 von jedem Land selbst festgelegt. Sie entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag, der Bescheid kommt einige Wochen später. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
In Baden‑Württemberg 5,0 Prozent, einheitlich und unabhängig von der Gemeinde. Die Übersicht aller Länder steht weiter unten.
02
Notar und Grundbuch
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts‑ und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Jeder Notar rechnet gleich ab; ein Vergleich lohnt sich hier nicht.
Abgedeckt sind die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld. Zusammen liegen sie erfahrungsgemäß bei 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Wer ohne Grundschuld kauft, zahlt entsprechend weniger.
03
Maklercourtage
Fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit Ende 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher: Wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage — der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte tragen.
In Baden‑Württemberg sind für den Käufer üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer angesetzt. Der Betrag ist bei der Beurkundung fällig, nicht später.
LÄNDERSACHE
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land 12.000 Euro. Für Sie ist in der Regel nur eine Zeile relevant — maßgeblich ist der Ort der Immobilie, nicht Ihr Wohnsitz.
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Stand 09.09.2026. Die letzten Änderungen: Thüringen wurde zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Vergleichsportale führen Thüringen teilweise bis heute mit dem alten Satz. Verbindlich ist die zuständige Landesfinanzverwaltung.
ZWEI RECHNUNGEN
Derselbe Kaufpreis, ein Unterschied von 14.280 Euro
Ein Kaufpreis von 400.000 Euro in Baden‑Württemberg. Der einzige Unterschied zwischen den beiden Rechnungen ist die Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Notar und Grundbuch sind mit 2,0 Prozent angesetzt.
Ohne Makler
Grunderwerbsteuer (5,0 %)
20.000 €
Notar und Grundbuch (2,0 %)
8.000 €
Courtage
—
Nebenkosten gesamt
28.000 €
Entspricht 7,0 Prozent des Kaufpreises.
Mit Makler
Grunderwerbsteuer (5,0 %)
20.000 €
Notar und Grundbuch (2,0 %)
8.000 €
Courtage (3,57 %)
14.280 €
Nebenkosten gesamt
42.280 €
Entspricht 10,57 Prozent des Kaufpreises.
Verbreitet ist die Angabe, Kaufnebenkosten lägen bei 10 bis 15 Prozent. Für Baden‑Württemberg trifft die untere Hälfte dieser Spanne zu, die obere nicht: Selbst im teuersten Bundesland mit Makler kommt man auf rund 12 Prozent. Wenn Sie eine Zahl im Kopf behalten wollen, dann diese beiden — rund 7 Prozent ohne Makler, rund 10,5 Prozent mit.
DER ZEITPLAN
Wann welcher Betrag tatsächlich abfließt
Die Summe kennen die meisten. Die Reihenfolge kennen die wenigsten — dabei entscheidet sie darüber, wie viel Geld wann verfügbar sein muss. Die folgenden Zeitangaben sind Erfahrungswerte und können im Einzelfall abweichen.
Am Tag der Beurkundung
Mit der Unterschrift entsteht die Courtage, sofern ein Makler beteiligt war. Die Rechnung kommt meist unmittelbar danach. Auch die Grunderwerbsteuer entsteht rechtlich an diesem Tag, auch wenn der Bescheid noch aussteht.
Zwei bis vier Wochen später
Die Notarrechnung trifft ein. Sie ist ohne Skonto und ohne Verhandlungsspielraum zu zahlen. Parallel wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie bis zur Eigentumsumschreibung absichert.
Vier bis acht Wochen später
Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt, zahlbar meist innerhalb eines Monats. Das ist der größte Einzelbetrag und derjenige, der am häufigsten überrascht — weil zwischen Notartermin und Bescheid genug Zeit liegt, um ihn zu vergessen.
Erst danach die Auszahlung
Das Darlehen wird gegen Vorlage der Unterlagen ausgezahlt, in der Regel nach Eintragung der Grundschuld. Die Nebenkosten liegen also zeitlich vor der Auszahlung. Genau deshalb reicht es nicht, sie irgendwo im Budget zu haben — sie müssen zum richtigen Zeitpunkt verfügbar sein.
STELLSCHRAUBEN
Was sich beeinflussen lässt – und was es an anderer Stelle kostet
Zwei der drei Positionen sind gesetzlich festgelegt. Trotzdem gibt es Ansatzpunkte. Bei zweien davon gehört ein Hinweis dazu, den man in Ratgebern selten liest, weil er die Sache komplizierter macht.
Inventar gesondert ausweisen
Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus sind bewegliche Sachen und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag mit eigenem Betrag ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage.
Der Haken: Was Sie hier abziehen, mindert zugleich den Betrag, den ein Finanzierungspartner beleihen kann — Inventar ist keine Sicherheit. Sie sparen Steuer und brauchen im Gegenzug mehr Eigenkapital. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Der Betrag muss außerdem realistisch sein; überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt und verlangt Nachweise.
Ohne Makler kaufen
Der größte Hebel: Ohne Courtage sinken die Nebenkosten in Baden‑Württemberg von rund 10,5 auf rund 7 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro.
Der Haken: Es ist kein Hebel, den Sie ziehen können — entweder das Objekt wird provisionsfrei angeboten oder nicht. Wer deshalb ein schlechteres Objekt kauft, spart an der falschen Stelle. Als Suchkriterium taugt es, als Sparplan nicht.
Grundstück und Bau trennen
Beim Neubau fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig voneinander sind.
Der Haken: Sind beide Verträge miteinander verknüpft, wertet die Finanzverwaltung das als einheitliches Vertragswerk und besteuert die Gesamtsumme. Wo genau die Grenze verläuft, ist eine steuerrechtliche Frage und gehört zur Steuerberatung — nicht zu meiner Rolle. Ich rechne die Finanzierung, nicht die Steuer.
WENN DAS EIGENKAPITAL NICHT REICHT
Lassen sich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja. Nur ist das keine Variante desselben Darlehens, sondern ein anderes Darlehen.
Finanzierungspartner bewerten die Sicherheit an der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen die Darlehenssumme, ohne die Sicherheit zu erhöhen. Der Beleihungsauslauf steigt dadurch über 100 Prozent, und der Zinsaufschlag in diesem Bereich ist deutlich. Zusätzlich verlangen viele Häuser dann strengere Voraussetzungen an Einkommen und Sicherheit der Beschäftigung.
Ob überhaupt und zu welchem Preis, beantworten die Häuser unterschiedlich. Manche machen es routinemäßig, andere gar nicht, und die Aufschläge liegen weit auseinander. Das ist genau die Konstellation, in der sich ein Vergleich mehrerer Finanzierungspartner auszahlt — nicht weil ein Zehntelprozent lockt, sondern weil die Antworten von „geht nicht“ bis „geht“ reichen.
Ehrlich gesagt: In den meisten Fällen ist es besser, ein Jahr länger anzusparen. Wenn es das nicht ist, sage ich das auch.
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg?
Muss ich die Kaufnebenkosten wirklich aus Eigenkapital bezahlen?
Wann genau wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Kann ich beim Notar sparen, wenn ich einen anderen wähle?
Wer zahlt die Maklercourtage beim Hauskauf?
Lohnt es sich, die Einbauküche gesondert im Vertrag auszuweisen?
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Ein Erstgespräch dauert etwa dreißig Minuten. Danach wissen Sie, welcher Betrag zu welchem Zeitpunkt bereitstehen muss und wie viel Eigenkapital für den Kaufpreis übrig bleibt. Beratung bei Ihnen vor Ort, per Video oder telefonisch.
Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
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