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Kaufnebenkosten beim Hauskauf – welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis entstehen

Beim Kauf einer Immobilie konzentrieren sich viele Käufer zunächst auf den eigentlichen Kaufpreis. Doch neben dem Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten, die häufig unterschätzt werden: die Kaufnebenkosten.
Diese zusätzlichen Ausgaben können je nach Bundesland und Kaufpreis 10 bis 15 % des Immobilienwerts betragen.
Wer diese Kosten nicht frühzeitig einplant, stellt oft erst kurz vor dem Kauf fest, dass deutlich mehr Eigenkapital benötigt wird als ursprünglich gedacht.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
  • welche Kaufnebenkosten beim Hauskauf entstehen
  • wie hoch diese Kosten in der Praxis sind
  • wie sich die Nebenkosten berechnen lassen
  • warum sie bei der Finanzierungsplanung eine wichtige Rolle spielen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen.
Sie fallen in der Regel einmalig beim Kauf an und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören:
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)
Je nach Bundesland und Maklersituation können diese Kosten zusammen etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises betragen.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

Beim Immobilienkauf entstehen typischerweise drei zentrale Kostenarten.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Bundesländer Grunderwerbsteuer
Bayern 3,5 %
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt 5,0 %
Hamburg, Sachsen 5,5 %
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen 6,5 %
Die Grunderwerbsteuer stellt häufig den größten Teil der Kaufnebenkosten dar.
Notar- und Grundbuchkosten
Beim Immobilienkauf ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen meist bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Diese Kosten setzen sich zusammen aus:
  • Beurkundung des Kaufvertrags
  • Grundbucheintrag des Eigentümers
  • Grundbucheintrag der Bank (Grundschuld)
Maklerprovision
Wenn eine Immobilie über einen Makler vermittelt wird, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an.
Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 wird die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Der Käuferanteil beträgt häufig etwa 3 % bis 3,57 % des Kaufpreises.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

In vielen Fällen bewegen sich die Kaufnebenkosten in Deutschland zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises.
Die genaue Höhe hängt vor allem ab von:
  • dem Bundesland (Grunderwerbsteuer)
  • der Maklersituation
  • dem Kaufpreis der Immobilie

Beispielrechnung: Kaufnebenkosten bei einem Hauskauf

Ein Beispiel zeigt, wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen können.
Angenommen:
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
Kostenart Betrag
Grunderwerbsteuer (5 %) 20.000 €
Notar & Grundbuch (ca. 1,8 %) 7.200 €
Maklerprovision (3,57 %) 14.280 €
Gesamte Kaufnebenkosten 41.480 €
In diesem Beispiel betragen die Nebenkosten also rund 10,4 % des Kaufpreises.

Warum Kaufnebenkosten bei der Finanzierung so wichtig sind

Viele Banken finanzieren zwar den Immobilienkauf, jedoch in der Regel nicht die Kaufnebenkosten.
Das bedeutet:
Die Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Wenn Käufer diese Kosten nicht frühzeitig berücksichtigen, kann dies zu Finanzierungslücken führen.
Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber

Zusammenhang zwischen Kaufnebenkosten und Immobilienbudget

Die Kaufnebenkosten beeinflussen direkt das Budget, das für den Immobilienkauf zur Verfügung steht.
Ein Beispiel:
Wenn Sie insgesamt 80.000 € Eigenkapital besitzen und davon 40.000 € für Nebenkosten benötigt werden, stehen nur noch 40.000 € für die eigentliche Finanzierung zur Verfügung.
Das zeigt, wie wichtig es ist, Kaufnebenkosten frühzeitig in die Budgetplanung einzubeziehen.
Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber

Lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren?

Ein Teil der Kaufnebenkosten ist gesetzlich festgelegt und lässt sich nicht vermeiden.
Dazu gehören insbesondere:
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
In einigen Fällen können jedoch einzelne Kosten reduziert werden.
Beispiele:
Kauf ohne Makler Wenn ein Objekt direkt vom Eigentümer gekauft wird, entfällt die Maklerprovision.
Kauf von beweglichem Inventar Ein Teil des Kaufpreises kann manchmal auf Möbel oder Einbauküchen entfallen. Auf diese Anteile fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Fazit: Kaufnebenkosten frühzeitig einplanen

Die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung. Je nach Bundesland und Maklersituation können sie zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises betragen.
Wer diese Kosten frühzeitig berücksichtigt, kann sein Immobilienbudget realistischer planen und unangenehme Überraschungen vermeiden.
Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören:
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
Eine sorgfältige Planung dieser Kosten ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer tragfähigen Baufinanzierung.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Müssen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden?
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf genau an?
Lassen sich Kaufnebenkosten beim Hauskauf reduzieren?

Weitere hilfreiche Informationen zur Baufinanzierung

Die Wahl der richtigen Baufinanzierung hängt von vielen Faktoren ab – etwa vom Eigenkapital, der monatlich tragbaren Rate oder der passenden Zinsbindung.
In unserem Bereich Ratgeber zur Baufinanzierung finden Sie weitere verständlich erklärte Themen rund um Finanzierung, Kosten und Planung beim Immobilienkauf.
Viele zusätzliche Antworten auf häufige Fragen finden Sie außerdem in unseren Häufigen Fragen zur Baufinanzierung.

Baufinanzierung realistisch planen

Wenn Sie wissen möchten, wie sich Kaufnebenkosten auf Ihre Finanzierung auswirken, unterstütze ich Sie gerne bei der Planung Ihrer Baufinanzierung.
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