Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Deutlich früher, als die meisten denken. Ihre Bank meldet sich typischerweise wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung — zu diesem Zeitpunkt bleibt für einen sauberen Vergleich und einen möglichen Wechsel wenig Spielraum. Sinnvoll ist ein erster Blick etwa drei Jahre vorher. Dann steht nicht sofort eine Entscheidung an, aber Sie wissen, wie hoch Ihre Restschuld zum Stichtag sein wird, welche Kündigungsrechte für Sie gelten und ob ein vorgezogener Abschluss überhaupt infrage kommt. Ab etwa fünf Jahren vor dem Ende der Zinsbindung ist ein Forward-Darlehen technisch möglich, sinnvoll ist es aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wer erst reagiert, wenn der Brief der Bank auf dem Tisch liegt, hat die meisten Optionen bereits verloren.

Meine Zinsbindung läuft noch. Komme ich vorher heraus?

Das hängt vom Grund ab. Wenn seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind, können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dieses Recht steht in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Läuft die Zinsbindung noch keine zehn Jahre, ist eine vorzeitige Kündigung nur bei berechtigtem Interesse möglich — im Kern, wenn Sie über die Immobilie anderweitig verfügen wollen, etwa bei einem Verkauf. Der Wunsch, wegen gesunkener Zinsen umzuschulden, genügt dafür nicht. In diesen Fällen schulden Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig ist außerdem der Fristbeginn: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab dem Vertragsdatum.

Ich habe schon einmal verlängert. Gilt mein Kündigungsrecht nach zehn Jahren noch?

Es gilt, aber die Frist läuft neu. Das Gesetz bestimmt, dass bei einer neuen Vereinbarung über den Sollzinssatz oder die Rückzahlung der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle der ursprünglichen Auszahlung tritt. Wenn Sie also vor fünf Jahren prolongiert haben, beginnen die zehn Jahre ab diesem Datum — nicht ab der Auszahlung vor fünfzehn Jahren. Das ist einer der häufigsten Irrtümer bei diesem Thema und einer der Gründe, warum eine Prolongation nicht nebenbei unterschrieben werden sollte. Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank entsteht dagegen ein neuer Vertrag, dort beginnt die Frist mit der Auszahlung des neuen Darlehens.

Ist ein Bankwechsel wirklich so unkompliziert, wie es heißt?

In den meisten Fällen ja, und der Aufwand liegt überwiegend nicht bei Ihnen. Die neue Bank benötigt dieselbe Sicherheit wie die bisherige. Statt die Grundschuld löschen und neu eintragen zu lassen, wird sie in aller Regel abgetreten — das ist deutlich günstiger und wird zwischen den Banken abgestimmt. Für Sie bleibt im Wesentlichen ein Notartermin zur Beglaubigung. Die Kosten liegen in typischen Fällen im niedrigen dreistelligen Bereich. Es gibt aber Konstellationen, in denen sich der Wechsel nicht lohnt: wenn die Restschuld nur noch klein ist, wenn die bestehende Grundschuld für das neue Darlehen nicht ausreicht, oder wenn ein Förderdarlehen mitläuft, das an die bisherige Bank gebunden ist. Das prüfe ich vorher und sage Ihnen auch, wenn das Ergebnis gegen einen Wechsel spricht.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort, und wer eine gibt, sagt Ihnen mehr über sein Verkaufsinteresse als über Ihre Situation. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für einen späteren Zeitpunkt. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag, der mit der Länge der Vorlaufzeit steigt und für die gesamte spätere Zinsbindung gilt. Und Sie gehen eine verbindliche Abnahmepflicht ein: Nehmen Sie das Darlehen später nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung — auch dann, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sind. Es ist damit eine Absicherung mit Preis, keine kostenlose Option. Sinnvoll ist sie vor allem, wenn Planungssicherheit für Sie wichtiger ist als die Chance auf günstigere Konditionen und wenn Sie sicher sind, die Immobilie bis dahin zu halten. Ich rechne Ihnen beide Varianten nebeneinander vor; die Entscheidung treffen Sie.

Meine Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Kann ich dagegen etwas tun?

Möglicherweise. Der Anspruch der Bank entfällt vollständig, wenn der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zu Ihrem Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Das betrifft Verträge ab dem 21. März 2016. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen der Jahre 2024 und 2025 konkretisiert, wie verständlich diese Angaben sein müssen — und dabei manche Klauseln als ausreichend, andere als unzureichend bewertet. Es kommt auf den konkreten Wortlaut Ihres Vertrags an. Unabhängig davon darf die Berechnung höchstens bis zum nächsten Zeitpunkt reichen, zu dem Sie ohnehin hätten kündigen können; die Zehnjahresmöglichkeit ist dabei die Obergrenze. Diese Prüfung ist eine Rechtsfrage und gehört nicht in meine Beratung. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg prüft Vorfälligkeitsforderungen für Verbraucher aus Baden-Württemberg; alternativ hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht weiter. Ich sage Ihnen, wenn ich einen Anlass für eine solche Prüfung sehe.

+49 (0)162 7260648

Kostenlose Erstberatung

unverbindlich anfragen

MODERMISIERUNG UND SANIERUNG

Modernisierung und Sanierung finanzieren

Neue Fenster, ein Heizungstausch, ein neues Bad: Die Frage ist selten, ob es sich lohnt — sondern woher das Geld kommt und wann. Ich zeige Ihnen die Wege — und was dabei zählt, wenn Sie selbst darin wohnen, wenn Sie vermieten oder wenn beides zutrifft.

Modernisierung prüfen lassen Zur Baufinanzierung

Stand dieser Seite: 23.08.2026. Die Angaben geben die Rechtslage sowie die Förderbedingungen zum genannten Datum wieder. Förderrichtlinien, Höchstbeträge und Boni ändern sich häufig und teils kurzfristig. Die Angaben dienen der Orientierung und ersetzen weder eine Energieberatung noch eine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

WORUM ES GEHT

Modernisierung, Sanierung, Instandhaltung — der Unterschied ist keine Wortklauberei

Im Alltag werden die drei Begriffe synonym benutzt. Für die Finanzierung und für das Finanzamt sind sie es nicht.

Instandhaltung hält den vorhandenen Zustand: Die Heizung wird gewartet, das undichte Dach repariert, der Anstrich erneuert. Modernisierung hebt den Standard: bessere Dämmung, ein neues Heizsystem, ein barrierefreies Bad, mehr Wohnkomfort. Sanierung setzt einen Schaden voraus und beseitigt ihn — feuchte Wände, marode Leitungen, ein durchgefaultes Dach.

Praktisch überschneidet sich das ständig. Wer die Fassade instand setzt, dämmt sie meist gleich mit. Die Einordnung entscheidet aber darüber, welche Fördermittel überhaupt in Frage kommen und wie sich die Kosten steuerlich auswirken — und bei vermieteten Objekten hängt daran mehr Geld, als den meisten bewusst ist.

Was Eigentümer typischerweise angehen:

Für dieses Bündel gibt es keinen einheitlichen Weg. Es gibt vier — und meist ist es eine Kombination aus mehreren.

Was auf dieser Seite steht, gilt für die Eigentumswohnung ebenso wie für das Einfamilienhaus und für Zwei‒ und Mehrfamilienhäuser in privater Hand. Bei mehreren Wohneinheiten ändern sich allerdings einige Regeln — dazu weiter unten.

VIER WEGE

Wie das Geld zu Ihrem Vorhaben kommt

Die vier Wege unterscheiden sich nicht in erster Linie im Zins, sondern in der Sicherheit, der Laufzeit und dem Aufwand — und darin, was sie an anderer Stelle blockieren.

Modernisierungskredit

Ein Darlehen ohne Eintrag ins Grundbuch. Es geht schnell, verursacht keine Notar‒ und Grundbuchkosten und eignet sich für überschaubare Vorhaben. Der Preis dafür sind eine kürzere Laufzeit und eine höhere monatliche Rate. Für ein neues Bad oder einen Fenstertausch ist das oft die pragmatischste Lösung.

Aufstockung des laufenden Darlehens

Ihr bestehendes Immobiliendarlehen wird erhöht, statt ein zweites danebenzustellen. Voraussetzung ist, dass die eingetragene Grundschuld noch Spielraum bietet — nach Jahren der Tilgung ist das häufig der Fall. Sie behalten ein Vertragswerk statt zwei, und der Rang im Grundbuch bleibt erhalten. Ob Ihre bisherige Bank mitgeht und zu welchen Bedingungen, ist Verhandlungssache.

Neues grundpfandrechtlich besichertes Darlehen

Bei größeren Vorhaben wird die Modernisierung wie eine Immobilienfinanzierung behandelt: lange Laufzeit, niedrigere Rate, dafür Grundschuld, Notartermin und Grundbuchkosten. Hier lohnt der Vergleich am meisten, weil die Institute den Zustand nach der Modernisierung unterschiedlich bewerten.

Förderbausteine

Zuschüsse und Förderdarlehen laufen auf getrennten Wegen: Der Heizungszuschuss wird direkt bei der Förderbank beantragt, das Förderdarlehen dagegen über einen Finanzierungspartner. Beides fügt sich nur dann sauber ein, wenn es von Anfang an mitgeplant wird.

SELBSTNUTZUNG ODER VERMIETUNG

Beide bekommen Unterstützung vom Staat. Nur an unterschiedlicher Stelle

Ob Sie in der Immobilie wohnen oder sie vermieten, entscheidet darüber, welche Fördermittel Ihnen überhaupt zustehen — und wie sich die Kosten steuerlich auswirken. Das ist der wichtigste Unterschied auf dieser Seite und der Grund, warum eine allgemeine Antwort auf die Frage „lohnt sich das?" nicht möglich ist.

Selbstnutzung

Der Schwerpunkt liegt auf der Förderung.

Für selbstgenutztes Wohneigentum steht das volle Förderinstrumentarium offen. Die Grundförderung gilt für alle, aber die zusätzlichen Boni bei der Heizungsförderung setzen ausdrücklich voraus, dass Sie selbst in der Wohneinheit gemeldet sind. Für viele Haushalte macht das den größeren Teil des Zuschusses aus.

Daneben gibt es einen zweiten Weg, der nur Selbstnutzern offensteht: den direkten Abzug energetischer Maßnahmen von der Einkommensteuer, verteilt über drei Jahre.

Und hier liegt die Entscheidung: Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder öffentliche Förderung oder den Steuerabzug — nie beides. Gesperrt wird dabei nicht nur durch einen Zuschuss, sondern auch durch ein zinsverbilligtes Förderdarlehen. Der Ausschluss gilt allerdings je Maßnahme und nicht für das ganze Vorhaben: Die Heizung kann über die Förderbank laufen und die Dämmung über die Steuererklärung.

Beides zugleich

Es wird aufgeteilt — und das ist meist ein Vorteil.

Wer in einem Zwei‒ oder Mehrfamilienhaus selbst wohnt und weitere Einheiten vermietet, fällt nicht zwischen die Stühle. Steuerrecht und Förderrecht behandeln die Einheiten getrennt: Für Ihre eigene Wohneinheit gelten die Regeln der linken Spalte, für die vermieteten die der rechten.

Das bringt zwei Punkte mit sich, die kaum jemand kennt. Erstens ist der Förderhöchstbetrag nach Wohneinheiten gestaffelt — mehr Einheiten bedeuten mehr förderfähige Kosten. Die Boni für Ihre eigene Wohnung lassen sich zusätzlich über einen gesonderten Antrag holen, der allerdings fristgebunden ist.

Zweitens wird die Dreijahresgrenze auf der Vermietungsseite nur für den vermieteten Gebäudeteil geprüft, nicht für das ganze Haus — vorausgesetzt, das Gebäude wird tatsächlich unterschiedlich genutzt. Das kann die Rechnung deutlich verändern.

Vermietung

Der Schwerpunkt liegt auf dem Werbungskostenabzug.

Auch für vermietete Objekte gibt es Fördermittel — die Grundförderung steht Ihnen offen. Was wegfällt, sind die Boni, die an Selbstnutzung und Haushaltseinkommen geknüpft sind.

Dafür wirkt eine andere Systematik: Aufwendungen an einem vermieteten Objekt sind Werbungskosten. Reine Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Zahlung vollständig abgezogen oder bei Wohngebäuden gleichmäßig auf mehrere Jahre verteilt werden. Aufwendungen, die als Herstellungskosten einzuordnen sind, wirken dagegen nur über die Abschreibung.

Und hier liegt die Falle: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf modernisiert, muss eine gesetzliche Grenze im Blick behalten. Wird sie überschritten, werden sämtliche Aufwendungen dieser drei Jahre rückwirkend zu Herstellungskosten — der Sofortabzug ist dann weg. Das ist keine Detailfrage, sondern eine Weichenstellung über Jahre.

Welche Programme im Einzelnen in Frage kommen, welche Beträge dahinterstehen und wie der Antrag läuft, steht ausführlich auf der Förderseite. Welche steuerliche Einordnung für Ihr Objekt gilt, gehört zu Ihrer Steuerberatung — ich zeige die Systematik und rechne die Finanzierung, die daraus folgt.

Welche Programme für Ihre Sanierung in Frage kommen →

DER ZEITPUNKT

Planen Sie die Modernisierung mit, solange die Finanzierung noch offen ist

Der häufigste teure Fehler bei Modernisierungen ist keine falsche Bank und kein verpasstes Förderprogramm. Es ist die Position, die erst auftaucht, wenn die Finanzierung schon steht.

Nachfinanzieren ist nicht dasselbe wie Mitfinanzieren

Eine Modernisierung, die beim Kauf mitgeplant wird, ist Teil eines Vorgangs: eine Prüfung, eine Grundschuld, eine Kondition. Kommt sie zwei Jahre später, ist sie ein neuer Vorgang — mit neuer Bonitätsprüfung, neuen Objektunterlagen und der Marktlage, die dann gerade herrscht. Reicht die eingetragene Grundschuld nicht mehr, kommt der Rang hinzu: Ein zusätzliches Darlehen wird nachrangig eingetragen und im Verwertungsfall erst nach dem vorrangigen bedient. Banken lassen sich dieses höhere Risiko bezahlen. Das ist der Grund, warum dieselbe Maßnahme zwei Jahre später spürbar teurer sein kann als am Anfang — nicht weil die Zinsen gestiegen wären, sondern weil sie an anderer Stelle in der Struktur steht.

Die Bank rechnet die Modernisierung nicht voll als Wertzuwachs

Eine energetische Sanierung erhöht den Wert eines Objekts. Sie erhöht ihn aber nicht um den Betrag, den sie gekostet hat, und nicht bei jedem Institut gleich. Wie stark der Zustand nach der Maßnahme in die Bewertung eingeht und welche Nachweise dafür verlangt werden, ist nicht einheitlich geregelt. Wer damit rechnet, die Kosten über den höheren Wert vollständig gegenzufinanzieren, kalkuliert zu optimistisch.

Manche Positionen haben einen Termin

Wer ein Ein‒ oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss zwei Nachrüstpflichten innerhalb einer gesetzlichen Frist nach dem Eigentumsübergang erfüllen: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Daches und die Dämmung ungedämmter Heizungs‒ und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Das ist ein absehbarer Betrag mit Termin — und er gehört in die Kauffinanzierung statt zwei Jahre später in einen separaten Ratenkredit.

Früh planen heißt nicht zwingend früh bauen

Bei Fördermitteln fällt beides zusammen: Der Antrag muss vor der Beauftragung stehen, sonst ist die Förderung für diese Maßnahme verloren. Bei einem gerade gekauften vermieteten Objekt oder einem Haus mit mehreren Einheiten kann es steuerlich genau umgekehrt sinnvoll sein, größere Maßnahmen zu strecken, zu verschieben oder auf einzelne Einheiten zu konzentrieren. Die Finanzierung muss also früh stehen — der Bauplan folgt einer eigenen Logik. Beides auseinanderzuhalten und trotzdem aufeinander abzustimmen, ist der Teil, den ich übernehme.

EIGENLEISTUNG

Was Sie selbst machen, zählt — aber nicht überall gleich

Viele Eigentümer planen, einen Teil selbst zu übernehmen. Das senkt den Betrag, den Sie aufnehmen müssen, und kann über den niedrigeren Beleihungsauslauf die Kondition verbessern. Es hat aber zwei weitere Wirkungen, die in die Gegenrichtung zeigen: Eine Bank rechnet nur den ersparten Lohnanteil an und nur bis zu einer eigenen Obergrenze — und bei geförderten oder steuerlich geltend gemachten Maßnahmen fällt der selbst erbrachte Teil überwiegend heraus, weil dort die Ausführung durch ein Fachunternehmen verlangt wird.

Ob sich Eigenleistung rechnet, entscheidet sich deshalb nicht am Stundenlohn, den Sie sparen, sondern an dem, was durch sie wegfällt. Welche Regeln im Einzelnen gelten und was Banken als Nachweis verlangen, habe ich in einem eigenen Beitrag zusammengestellt.

Eigenleistung und Muskelhypothek: Was die Bank anrechnet →

ABLAUF

Wie ich Ihre Modernisierung finanziell aufsetze

Vorhaben sortieren

Wir gehen Ihre Liste durch und trennen drei Dinge: was gesetzlich zu tun ist, was ohnehin instand gesetzt werden muss, und was Sie gerne hätten. Diese Trennung entscheidet über Dringlichkeit und Reihenfolge — und sie verhindert, dass eine Pflicht später einzeln und teuer nachfinanziert wird.

BESTANDSAUFNAHME

Nutzung klären und Weichen stellen

Selbstnutzung oder Vermietung entscheidet darüber, welche Fördermittel greifen und welche steuerliche Systematik gilt. Bei vermieteten Objekten kommt der Zeitpunkt der Maßnahmen hinzu. Wo die steuerliche Seite den Ausschlag gibt, hole ich Ihre Steuerberatung ins Boot, bevor entschieden wird.

Weichenstellung

Fachliche Grundlage anstoßen

Für energetische Maßnahmen braucht es Nachweise, je nach Weg von einer Energieeffizienz‒Expertin oder vom ausführenden Fachbetrieb. Ich sage Ihnen früh, welche Stelle Sie wann brauchen, damit die Reihenfolge nicht am Terminkalender scheitert. Erstellen kann und darf ich diese Nachweise nicht.

GRUNDLAGE

Struktur bauen und Markt vergleichen

Erst danach steht fest, wie viel Kapital wann gebraucht wird — einschließlich der Eigenleistung, die anerkannt werden soll. Ich hole vergleichbare Angebote aus dem Kreis von über 650 Finanzierungspartnern ein und achte dabei nicht nur auf die Kondition, sondern auf die Sicherheit, die Laufzeit, die benötigten Förderprodukte und darauf, wie das Institut Ihr Objekt nach der Modernisierung bewertet.

VERGLEICH

Reihenfolge halten und begleiten

Anträge vor der Auftragsvergabe, Finanzierungszusage vor der ersten Rechnung, Überbrückung für die Zeit bis zur Auszahlung der Zuschüsse. Ich behalte die Termine im Blick und melde mich, bevor es eng wird. Danach bleibe ich Ihr Ansprechpartner — auch für die Anschlussfinanzierung Jahre später.

UMSETZUNG

AUSSERDEM ZU KLÄREN

Vier Punkte, die in die Planung gehören

Die Lücke bis zur Auszahlung
Zuschüsse fließen nicht im Voraus, sondern nach Abschluss der Maßnahme und nach geprüftem Nachweis. Zwischen der letzten Handwerkerrechnung und dem Geldeingang liegen in der Praxis mehrere Monate — die Rechnungen sind in dieser Zeit trotzdem fällig. Diese Lücke plane ich von Anfang an mit ein.
Welche Programme überhaupt passen
Nicht jeder Finanzierungspartner bietet jedes Förderprodukt an, und manche Bausteine setzen andere voraus. Welche Programme mit welchen Beträgen in Frage kommen, steht ausführlich auf einer eigenen Seite.
Die Förderprogramme im Einzelnen
Eine auslaufende Zinsbindung
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, ändert das die Rechnung. Dann wird ohnehin neu verhandelt, und die Modernisierung lässt sich in einem Vorgang mit aufnehmen, statt ein zweites Darlehen daneben zu stellen.
Wenn zugleich die Zinsbindung ausläuft
Die Rate im Haushalt
Am Ende muss die zusätzliche Rate zum Monat passen — auch dann, wenn die erwartete Energieeinsparung kleiner ausfällt als erhofft. Ich rechne die Belastung ohne die Einsparung durch und behandle sie als das, was sie ist: eine Erwartung, keine Einnahme.
Was die zusätzliche Rate im Monat bedeutet

IM DETAIL

Zahlen, Fristen und Regeln im Einzelnen

Die folgenden Angaben geben den Stand vom 24.08.2026 wieder. Die konkreten Fördersätze und Höchstbeträge finden Sie auf der Förderseite, weil sie sich häufiger ändern als alles andere und dort an einer Stelle gepflegt werden. Hier stehen die Regeln, die über die Struktur Ihrer Finanzierung entscheiden. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht; sämtliche Programme stehen unter dem Vorbehalt verfügbarer Mittel.

Was sich im Juli 2026 geändert hat

Zwei Termine werden häufig verwechselt. Am 21. Juli 2026 traten die neu gefassten Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude in Kraft; Grundlage ist die Richtlinie vom 17. Juli 2026. Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet, die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und trägt einen neuen Namen; zugleich wurden zahlreiche Paragrafen neu nummeriert. Bereits zugesagte Förderanträge sind von den Änderungen nicht betroffen. Wer eine Sanierungsberechnung aus dem Frühjahr 2026 vorliegen hat, sollte sie neu aufstellen lassen, weil sich Zuschusshöhen und Höchstbeträge verschoben haben.

Selbstnutzung: der Steuerabzug für energetische Maßnahmen

§ 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) erlaubt es, energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Eigenheim direkt von der Steuerschuld abzuziehen: sieben Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, höchstens je vierzehntausend Euro, und sechs Prozent im dritten Jahr, höchstens zwölftausend Euro. In der Summe zwanzig Prozent, höchstens vierzigtausend Euro je Objekt. Der Höchstbetrag gilt je Gebäude und nicht je Person; Ehepartner verdoppeln ihn nicht. Voraussetzungen sind die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, ein Gebäudealter von mehr als zehn Jahren bei Durchführung der Maßnahme, die Ausführung durch ein Fachunternehmen, eine Bescheinigung nach amtlichem Muster und die Zahlung per Überweisung. Barzahlung schließt die Ermäßigung aus. Begünstigt sind acht Maßnahmenarten: Dämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern oder Außentüren, Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau digitaler Systeme zur Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind. Kosten für einen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassenen Energieberater mindern die Steuer abweichend um fünfzig Prozent.

Was den Steuerabzug sperrt, und wann ihn endet

Die Steuerermäßigung wird nicht gewährt, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Gesperrt wird also nicht nur durch den Zuschuss, sondern auch durch das zinsverbilligte Darlehen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Kombination mit der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen für dieselbe Maßnahme. Die Sperre gilt maßnahmenbezogen und nicht für das ganze Vorhaben: Das Bundesfinanzministerium stellt darauf ab, ob für die jeweilige energetische Maßnahme an sich eine öffentliche Förderung erfolgt ist. Wer die Heizung fördern lässt und die Fenster ohne öffentliche Mittel bezahlt, kann für die Fenster den Steuerweg gehen. Zu beachten sind außerdem zwei zeitliche Punkte. Erstens verfällt ein Anrechnungsüberhang endgültig: Ist die tarifliche Einkommensteuer in einem Jahr niedriger als der Ermäßigungsbetrag, lässt sich der Rest weder vor- noch zurücktragen. Zweitens ist die Vorschrift befristet. Sie gilt für Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Als abgeschlossen gilt eine Maßnahme, wenn die Leistung erbracht ist, die Schlussrechnung vorliegt und der Betrag unbar bezahlt wurde.

Vermietung: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und die Dreijahresgrenze

Bei vermieteten Objekten sind Aufwendungen Werbungskosten, und es kommt darauf an, wie sie eingeordnet werden. Reine Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar. Bei Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen und nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, dürfen größere Erhaltungsaufwendungen stattdessen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden; das ist in § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung geregelt und dient vor allem dazu, Progressionssprünge zu glätten. Herstellungskosten wirken dagegen nur über die Abschreibung. Entscheidend ist eine Sonderregel für die Zeit nach dem Kauf: Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Die Grenze wirkt über drei Jahre kumuliert und als Alles-oder-nichts-Schwelle: Wird sie überschritten, werden sämtliche erfassten Aufwendungen dieser drei Jahre rückwirkend zu Herstellungskosten. Die Frist beginnt taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Auch beim Kauf unbekannte Mängel zählen mit. Ob und wie diese Regeln für Ihr Objekt greifen, beurteilt Ihre Steuerberatung; ich rechne die Finanzierung, die daraus folgt.

Selbstnutzung: Handwerkerleistungen nach § 35a EStG

Für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im selbstgenutzten Haushalt lassen sich zwanzig Prozent der Aufwendungen von der Steuerschuld abziehen, höchstens zwölfhundert Euro im Jahr und Haushalt. Das entspricht begünstigten Aufwendungen von sechstausend Euro. Anders als bei § 35c zählen nur Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material. Der Höchstbetrag gilt je Haushalt und nicht je Person. Nicht ausgeschöpfte Beträge lassen sich nicht ins Folgejahr übertragen. Auch hier gilt derselbe Ausschluss für öffentlich geförderte Maßnahmen mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreiem Zuschuss. Bei Maßnahmen mit hohem Materialanteil, etwa einer Dämmung, ist der Unterschied zu § 35c erheblich. Für kleinere Arbeiten außerhalb der acht energetischen Maßnahmen, etwa eine Badsanierung, neue Böden oder Malerarbeiten, ist § 35a oft der einzige Weg und deshalb nicht zu übersehen.

Wenn Sie in einer Einheit wohnen und eine andere vermieten

Bei einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus, in dem Sie selbst wohnen und weitere Einheiten vermieten, werden die Einheiten getrennt behandelt. Für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist das ausdrücklich geregelt: Die Vorschrift ist auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden. Begünstigt ist damit der selbstgenutzte Teil, nicht der vermietete; aufgeteilt wird nach dem Nutzungsverhältnis. Bei der Heizungsförderung wirkt sich die Zahl der Wohneinheiten auf den Förderhöchstbetrag aus: Er ist gestaffelt, für die erste Wohneinheit höher als für die folgenden, und die Summe über alle Einheiten übersteigt den Betrag für ein Einfamilienhaus deutlich. Die selbstnutzungs- und einkommensabhängigen Boni lassen sich für Ihre eigene Hauptwohneinheit zusätzlich beantragen, und zwar über einen gesonderten Antrag neben dem gemeinschaftlichen Basisantrag. Dieser Zusatzantrag ist fristgebunden und muss innerhalb einer bestimmten Zeit nach der Zusage des Basisantrags gestellt werden. Auf der Vermietungsseite gilt eine weitere Besonderheit: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass für die Prüfung der Dreijahresgrenze bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude abzustellen ist, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Wird das Gebäude dagegen einheitlich genutzt, werden die Aufwendungen zusammengefasst. Werden Eigentumswohnungen einzeln als Sondereigentum erworben, gilt die Grenze je Wohnung. Welche Aufteilung für Ihr Objekt gilt, beurteilt Ihre Steuerberatung.

Wer beantragt wo, und die Reihenfolge

Der Heizungszuschuss der Förderbank wird von Ihnen selbst im Kundenportal beantragt, nicht über eine Bank. Der Zuschuss für Dämmung, Fenster und Anlagentechnik läuft über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Der Kredit für die Sanierung zum Effizienzhaus läuft dagegen über einen Finanzierungspartner, ebenso der Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen und der Kredit für altersgerechten Umbau und Einbruchschutz. Der Ergänzungskredit setzt voraus, dass zuvor bereits eine Zuschussförderung bewilligt wurde. Auch die Landesmittel in Baden-Württemberg laufen im Hausbankverfahren und setzen eine Basisförderung des Bundes voraus. Für die Reihenfolge heißt das: erst der Zuschuss, dann der ergänzende Kredit. Und für alle Programme gilt, dass der Antrag vor dem Beginn des Vorhabens gestellt sein muss. Als Beginn gilt grundsätzlich der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Damit trotzdem beauftragt werden kann, sieht die Förderrichtlinie einen Vertrag unter aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage vor; ein so geschlossener Vertrag gilt nicht als Vorhabenbeginn. Die Bedingung muss vor der Unterschrift im Vertrag stehen. Angebote einzuholen und eine Energieberatung zu beauftragen ist unschädlich. Für die Finanzierung folgt daraus: Sobald die Zusage vorliegt, wird der Vertrag wirksam und es entstehen Zahlungsverpflichtungen. Die Finanzierung muss also vorher stehen.

Gesetzliche Pflichten und weitere Bausteine

Es gibt keine allgemeine Pflicht, ein Bestandsgebäude auf Neubaustandard zu bringen. Drei Nachrüstpflichten bestehen jedoch fort: die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin oder alternativ die Dämmung des darüberliegenden Daches, die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen und unter bestimmten Voraussetzungen ein hydraulischer Abgleich. Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greifen die ersten beiden Pflichten erst bei einem Eigentümerwechsel, und zwar innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang. Kauf, Erbschaft und Schenkung lösen die Frist gleichermaßen aus. Weggefallen ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die frühere Pflicht, Heizkessel nach dreißig Jahren außer Betrieb zu nehmen, ebenso die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens fünfundsechzig Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden müssen. Wer eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung neu einbaut, muss sie allerdings ab dem 1. Januar 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben: zunächst zehn Prozent, ab 2030 fünfzehn Prozent, ab 2035 dreißig Prozent und ab 2040 sechzig Prozent. Für Barrierereduzierung gibt es einen Zuschuss oder alternativ einen zinsgünstigen Kredit, der zusätzlich Einbruchschutz abdeckt; beides schließt sich gegenseitig aus, und der Zuschuss stand in der Vergangenheit mehrfach wegen ausgeschöpfter Mittel nicht zur Verfügung. Ein weiterer Weg wird oft übersehen: Gefördertes Altersvorsorgekapital aus einem Riester-Vertrag lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen für einen barrierereduzierenden Umbau und für energetische Sanierungsmaßnahmen an einer selbst genutzten Wohnung einsetzen. Es gelten Mindestentnahmebeträge, ein Sachverständiger muss den barrierereduzierenden Umbau bestätigen, und erforderlich ist eine Erklärung, für dieselbe Maßnahme auf andere Förderungen und steuerliche Vergünstigungen zu verzichten. Der entnommene Betrag wird in einem Wohnförderkonto erfasst und im Rentenalter nachgelagert besteuert.

ORIGINALQUELLEN

Förderbanken, Gesetzestexte und unabhängige Beratung

Verbindlich sind die Merkblätter der Förderbanken und die Gesetzestexte selbst. Für die energetische Bewertung Ihres Gebäudes ist eine Energieberatung zuständig, für steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Die Links öffnen sich in einem neuen Tab.

Förderbanken und Programme

KfW · Wohngebäude Kredit (261)Effizienzhaus-Sanierung, Antrag über die Bank → KfW · Ergänzungskredit (358, 359)setzt eine Zuschusszusage voraus → KfW · Heizungsförderung (458)Zuschuss, Antrag direkt bei der Förderbank → BAFA · Bundesförderung effiziente GebäudeEinzelmaßnahmen an Hülle und Anlagentechnik → L-Bank · Kombi-Darlehen WohnenLandesmittel Baden‑Württemberg →

Gesetze und unabhängige Beratung

§ 35a EStGHandwerkerleistungen → § 35c EStGSteuerermäßigung für energetische Maßnahmen → § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStGAnschaffungsnahe Herstellungskosten bei Vermietung → GebäudemodernisierungsgesetzNichtamtliche Lesefassung des Bundesinstituts → Zukunft AltbauKostenlose Erstberatung des Landes Baden‑Württemberg → Energieeffizienz-Expertenliste des Bundesfür die Nachweise gegenüber den Förderbanken →

Für die Inhalte externer Seiten sind deren Anbieter verantwortlich.

Andreas Welker, unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Waiblingen

MEINE ROLLE

Was ich übernehme – und was nicht

Ich sortiere Ihr Vorhaben nach Pflicht, Instandhaltung und Wunsch, kläre mit Ihnen, welche Wege bei Ihrer Nutzung überhaupt offenstehen, und baue daraus eine Finanzierungsstruktur. Dazu gehört auch, was Sie selbst übernehmen wollen und wie viel davon eine Bank anerkennt. Ich hole vergleichbare Angebote aus dem Kreis von über 650 Finanzierungspartnern ein — Banken, Versicherungen und Bausparkassen — und prüfe, ob der jeweilige Partner die benötigten Förderprodukte überhaupt anbietet. Wenn eine Finanzierung ohne öffentliche Mittel für Sie günstiger ist, sage ich Ihnen das genauso deutlich.

Drei Dinge übernehme ich ausdrücklich nicht. Die energetische Bewertung Ihres Gebäudes und die Nachweise gegenüber der Förderbank erstellt eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte aus der Expertenliste des Bundes — das ist so vorgesehen und dient Ihrem Schutz. Wie sich eine Maßnahme steuerlich auswirkt, gehört zu Ihrer Steuerberatung; das gilt bei Selbstnutzung und bei Vermietung gleichermaßen. Ich zeige die Systematik und die Ausschlüsse, rechne aber keine Steuerlast. Und Fragen zu Bauverträgen, Mängeln oder Mietrecht gehören zu einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt. Wo eine dieser Stellen gebraucht wird, sage ich es rechtzeitig, damit es den Zeitplan nicht sprengt.

In sieben Jahren Beratung und über 100 begleiteten Kunden habe ich bei Modernisierungen vor allem eines gesehen: Der teuerste Fehler ist selten die falsche Bank. Es ist die Position, die zu spät auftaucht.

Die Beratung kostet Sie nichts. Meine Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.

HÄUFIGE FRAGEN

Häufige Fragen zur Modernisierungsfinanzierung

Ich habe schon Angebote eingeholt. Ist es für Fördermittel jetzt zu spät?

Nein, Angebote einzuholen ist unschädlich. Auch die Beauftragung einer Energieberatung gilt nicht als Beginn des Vorhabens. Kritisch wird es erst mit dem verbindlichen Auftrag: Der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gilt grundsätzlich als Vorhabenbeginn, und danach ist eine Förderung für diese Maßnahme ausgeschlossen. Es gibt allerdings einen vorgesehenen Weg, beides zu verbinden. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage geschlossen, gilt er nicht als Vorhabenbeginn. Diese Bedingung muss im Vertrag stehen, bevor unterschrieben wird; nachträglich lässt sie sich nicht ergänzen. Für die Finanzierung folgt daraus eine klare Reihenfolge: Sobald die Zusage vorliegt, wird der Vertrag wirksam und es entstehen Zahlungsverpflichtungen. Die Finanzierung sollte deshalb vorher stehen. Und selbst wenn eine Maßnahme bereits beauftragt ist, bleiben zwei Ansatzpunkte: Weitere, noch nicht beauftragte Maßnahmen sind unberührt, und für die bereits beauftragte kommt bei Selbstnutzung möglicherweise noch der steuerliche Weg in Betracht. Melden Sie sich, bevor Sie den nächsten Vertrag unterschreiben.

Ich vermiete die Wohnung. Bekomme ich trotzdem Förderung?

Ja, aber nicht in gleicher Höhe wie Selbstnutzer. Die Grundförderung steht Ihnen offen. Was wegfällt, sind die Bonusbausteine, die ausdrücklich an Selbstnutzung geknüpft sind, und die einkommensabhängigen Zuschläge. Auch die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Eigenheim greift bei Ihnen nicht. Dafür wirkt eine andere Systematik: Aufwendungen an einem vermieteten Objekt sind Werbungskosten, und je nach Einordnung sind sie sofort abziehbar, auf mehrere Jahre verteilbar oder über die Abschreibung zu berücksichtigen. Besonders zu beachten ist der Zeitraum von drei Jahren nach dem Kauf, in dem eine gesetzliche Grenze darüber entscheidet, ob der Sofortabzug erhalten bleibt. Welche Einordnung für Ihr Vorhaben gilt, beurteilt Ihre Steuerberatung. Was ich beitrage, ist die Finanzierung, die zu dieser Einordnung passt — und die Frage, wann welcher Betrag gebraucht wird.

Muss für eine Modernisierung immer eine Grundschuld eingetragen werden?

Nein. Für kleinere und mittlere Vorhaben gibt es Darlehen ohne Eintrag ins Grundbuch. Sie sind schnell verfügbar, verursachen keine Notar- und Grundbuchkosten und eignen sich, wenn die Laufzeit überschaubar bleiben soll. Der Preis dafür ist eine höhere monatliche Rate, weil in kürzerer Zeit zurückgezahlt wird. Bei größeren Summen kippt die Rechnung: Dort wiegt die längere Laufzeit die einmaligen Kosten für Notar und Grundbuch in der Regel auf. Ein dritter Weg wird oft übersehen: Wenn auf Ihrer Immobilie bereits eine Grundschuld eingetragen ist und diese nach Jahren der Tilgung noch Spielraum bietet, lässt sich das bestehende Darlehen häufig erhöhen, ohne dass eine neue Sicherheit bestellt werden muss. Das ist auch deshalb interessant, weil eine neue Eintragung im Rang hinter der bestehenden steht und die Kondition dadurch schlechter ausfallen kann. Welcher der drei Wege trägt, rechne ich für Ihren Fall durch.

Kann ich die Modernisierung in mein laufendes Darlehen aufnehmen?

Häufig ja, und oft ist es die einfachste Lösung. Ihre bisherige Bank erhöht das bestehende Darlehen, und wenn die eingetragene Grundschuld ausreicht, ist dafür keine neue Sicherheit nötig. Sie behalten ein Vertragswerk statt zwei, und der Rang bleibt erhalten. Zwei Punkte sollten Sie dabei kennen. Erstens ist die Aufstockung eine Verhandlung mit genau einem Anbieter; ein Marktvergleich findet dabei nicht statt, und die Kondition ist deshalb nicht selbstverständlich marktgerecht. Zweitens ist eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlung rechtlich nicht folgenlos, weil sie das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren neu anlaufen lässt. Ich hole deshalb Vergleichsangebote ein, auch wenn am Ende die Aufstockung gewählt wird. Manchmal genügt schon das, um die Bedingungen zu verbessern.

Ich will viel selbst machen. Was bringt mir das bei der Bank?

Etwas, aber weniger als die meisten erwarten, und an anderer Stelle kostet es. Banken erkennen erbrachte Eigenleistung teilweise als Ersatz für Eigenkapital an; angerechnet wird ausschließlich der ersparte Lohnanteil, nie das Material, und nur bis zu einer Obergrenze, die jedes Institut selbst festlegt. Der Effekt ist real: Ein niedrigerer Darlehensbetrag senkt den Beleihungsauslauf und kann die Kondition verbessern. Gleichzeitig gilt aber, dass bei geförderten Maßnahmen ohne Fachunternehmen nur noch die Materialkosten förderfähig sind und dass die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen die Ausführung durch ein Fachunternehmen voraussetzt. Welche Nachweise Banken verlangen und wie sich das Gewerk für Gewerk auswirkt, habe ich in einem eigenen Beitrag zur Eigenleistung zusammengestellt.

Wie überbrücke ich die Zeit, bis der Zuschuss ausgezahlt wird?

Das ist die Frage, die in der Planung am häufigsten fehlt. Zuschüsse werden nicht im Voraus gezahlt, sondern nach Abschluss der Maßnahme, nach Bezahlung der Rechnungen und nach positiver Prüfung des Verwendungsnachweises. Auch der Tilgungszuschuss eines Förderdarlehens wird erst danach eingebucht. Zwischen der letzten Handwerkerrechnung und dem Geldeingang liegen in der Praxis mehrere Monate. Die Rechnungen sind in dieser Zeit trotzdem fällig. Es gibt drei Wege damit umzugehen: aus vorhandenen Rücklagen, über eine entsprechend höher bemessene Finanzierung, die nach Eingang des Zuschusses per Sondertilgung reduziert wird, oder über eine eigens vereinbarte Zwischenfinanzierung. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie viel Liquidität Sie ohnehin vorhalten. Ich plane die Lücke von Anfang an mit ein, statt sie zu entdecken, wenn alles fertig ist.

Passende Themen

Die Förderprogramme im Einzelnen

Welche Programme es gibt, wie hoch sie ausfallen, wer sie beantragt und worauf es beim Antrag ankommt — die Programmseite mit allen Details zu KfW, BAFA und L‑Bank.

Die Förderprogramme im Einzelnen →

Sanierung und Zinsbindung zusammen denken

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, wird ohnehin neu verhandelt. Dann lässt sich die Modernisierung in einem Vorgang mit aufnehmen, statt ein zweites Darlehen daneben zu stellen.

Sanierung und Zinsbindung zusammen denken →

Alle Themen im Überblick

Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital, Förderung: die Grundlagen und alle weiteren Themen im Zusammenhang — der Ausgangspunkt, wenn Ihre Frage über die Modernisierung hinausgeht.

Alle Themen im Überblick →

NÄCHSTER SCHRITT

Rechnen wir Ihr Vorhaben durch, bevor Sie beauftragen

Ein Erstgespräch kostet Sie nichts und dauert etwa 30 Minuten. Danach wissen Sie, welche Wege bei Ihrer Nutzung offenstehen, welche Reihenfolge einzuhalten ist und wie viel Kapital wann gebraucht wird. Bringen Sie mit, was Sie haben: die Angebote, den bestehenden Darlehensvertrag und, falls vorhanden, den Energieausweis.

Modernisierung prüfen lassen

Unabhängig · 7 Jahre Erfahrung · 650+ Finanzierungspartner · 100+ zufriedene Kunden · Beratung vor Ort, per Video oder telefonisch

Das sagen unsere Kunden

Echte Stimmen, echte Erfahrungen – so erleben Kunden die Zusammenarbeit mit AW Finance.

Kontakt

Schmidener Str. 105 71332 Waiblingen

+49 (0)162 7260648

info@aw-finance.de

Social Media

Termin vereinbaren